Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast - Emerging Trends Europe 2015

Rośnie zainteresowanie inwestorów rynkami najbardziej dotkniętymi przez kryzys finansowy oraz miastami spoza pierwszej ligi — wynika z najnowszego raportu „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2015” opracowanego przez firmę doradczą PwC oraz Urban Land Institute (ULI).

W tegorocznym rankingu atrakcyjności inwestycyjnej pierwsze miejsca zajmują Berlin, Dublin i Madryt ale najwyższy wzrost w tym roku zanotowały: Ateny (o 23 pozycje), Amsterdam (o 17 pozycji), Lizbona (o 17 pozycji), Madryt (o 16 pozycji) oraz Birmingham (14 pozycji). Warszawa znalazła się na 14 miejscu (spadek z 11 pozycji), wciąż pozostając najbardziej atrakcyjną lokalizacją nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo –Wschodniej.

Raport Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 - przygotowany przez PwC oraz Urban Land Institute - pokazuje perspektywy inwestycyjne na rynku nieruchomości w oparciu o rozmowy z ponad 500 międzynarodowymi ekspertami rynku nieruchomości.

Na obiecujące perspektywy Hiszpanii (w szczególności Madrytu i Barcelony) wskazuje 61% ankietowanych w tegorocznym rankingu atrakcyjności inwestycyjnej, 47% szanse na zyski widzi w Irlandii, a 62% we Włoszech (przede wszystkim w Mediolanie i Rzymie). Jako atrakcyjne rynki ankietowani wskazują także na Francję (25%) oraz Grecję (prawie ¼).

„Inwestorzy przekonali się, że najlepsze aktywa są drogie i trudne do pozyskania, zaczęli więc rozglądać się za nowymi możliwościami w miastach spoza pierwszej ligi i nowymi rodzajami aktywów. Nowe inwestycje oferują potencjalnie wyższą stopę zwrotu, ale i wymagają wyższej tolerancji ryzyka, która w miarę powrotu zaufania na globalne rynki nieruchomości, znów pojawia się na rynku. Taką tendencję widzimy już od kilku lat w Stanach Zjednoczonych, a w odniesieniu do Europy po raz pierwszy pojawiła się w zeszłym roku w kontekście inwestycji w Irlandii i Hiszpanii. W tym roku obserwujemy umocnienie się tego trendu i plany inwestowania w takich lokalizacjach jak: Ateny, Amsterdam, Birmingham czy Lizbona” – mówi Lisette Van Doorn, dyrektor generalny ULI Europe.

Warszawa na tle Europy

„Za wyborem Warszawy przemawiała dobra sytuacja gospodarcza i polityczna w kraju oraz rosnąca populacja mieszkańców miasta. Należy mieć jednak świadomość, że pewna destabilizacja w regionie związana z sytuacją za naszą wschodnią granicą nie pozostaje bez wpływu na ogólną ocenę ryzyka inwestycyjnego w Polsce” –podkreśla Kinga Barchoń, dyrektor i lider zespołu ds. nieruchomości w PwC. „Dodatkowo, duża podaż na stołecznym rynku powierzchni biurowych powoduje, że inwestorzy przyglądają się coraz częściej także rynkom regionalnym w Polsce. Coraz większą uwagę inwestorów zwraca również segment nieruchomości mieszkaniowych. W tym przypadku szczególnym zainteresowaniem cieszy się Warszawa, jednak interesujących gruntów pod nowe inwestycje w stolicy brakuje. Nie dziwi więc, że uwaga inwestorów w coraz większym stopniu koncentruje się na innych miastach Polski i Europy oferującym większe możliwości inwestycyjne i którym Warszawa musi oddać część ze swojego dotychczasowego sukcesu w naszym zestawieniu”.

1. Berlin — miasto poprawiło swoją pozycję w rankingach w stosunku do ubiegłego roku, zajmując pierwsze miejsce jako oferujące najlepsze perspektywy inwestycyjne.  Klimat inwestycyjny Berlina, historycznie zdominowany przez nabywców krajowych, ulega obecnie zmianom w miarę napływu kapitału pochodzącego od międzynarodowych inwestorów. Miasto to ma duże znaczenie dla sektora medialnego i technologicznego, a młody wiek mieszkańców przyczynił się do poprawy atrakcyjności inwestycyjnej sektora mieszkaniowego.
2.  Dublin — ponownie na 2 miejscu w zestawieniu. Miasto ma za sobą kolejny dobry rok, w trakcie którego inwestorzy rywalizowali ze sobą o szanse skorzystania z możliwości inwestycyjnych. Dublin może pochwalić się takimi osiągnięciami jak wzrost przychodów z czynszów wynikający z niskiej podaży, wzrost zatrudnienia i poprawa koniunktury gospodarczej. Na tym rynku obserwujemy silny wzrost czynszów i cen za nieruchomości biurowe, jednak nie osiągnęły one jeszcze szczytowego poziomu notowanego przed kryzysem.
3.  Madryt — stolica Hiszpanii znacząco poprawiła w tym roku swoją pozycję w rankingach oceniających perspektywy inwestycyjne, wskakując z miejsca 19-go na 3-cie. Wielu zagranicznych inwestorów jest obecnie zainteresowanych możliwościami Madrytu, jednak kwestia, czy Hiszpania oferuje trwałe, długoterminowe perspektywy biznesowe, jest wciąż przedmiotem dyskusji.
4. Hamburg — miasto to spadło w tym roku w rankingu o jedną pozycję, jednak wynika to głównie z faktu, że inwestorzy poszukują mniejszych, mniej ustabilizowanych rynków, a nie z faktycznego pogorszenia się fundamentów ekonomicznych Hamburga. Miasto notuje napływ inwestorów międzynarodowych, na których w pierwszych trzech kwartałach 2014 r. przypadała połowa łącznej kwoty transakcji, wynoszącej 2,4 mld euro. Rosnąca liczba mieszkańców przekłada się na prężny rozwój sektora mieszkaniowego.
5. Ateny — Ateny zanotowały w tym roku największy skok na liście — ich pozycja wzrosła o 23 miejsca aż do 5 pozycji. W ostatnich latach inwestorzy wskazywali chęć wejścia na rynki znajdujące się w trudnej sytuacji, takie jak Hiszpania, Irlandia i Włochy, jednak Grecja zaczyna zwracać na siebie ich uwagę. Pomimo faktu, że ta najbardziej dotknięta kryzysem gospodarka Europy w dalszym ciągu pozostaje niestabilna, stała się ona przedmiotem zainteresowania kilku pionierskich inwestorów, chcących wykorzystać szanse występujące przed okresem poprawy koniunktury.
   

Jak wynika z raportu, pomimo niepewnej sytuacji ekonomicznej w Europie, nieruchomości stanowią interesującą opcję inwestycyjną. Aż 70% z ankietowanych inwestorów oczekuje, że w związku z przewidywaną walką o najlepsze nieruchomości, w najbliższym czasie wielkość zainwestowanego kapitału wzrośnie, a wraz z nim - zadłużenie. Inwestorzy spodziewają się nawet, że na rynku zabraknie aktywów, które mogą być przedmiotem obrotu — zdaniem 82% respondentów może być to większe wyzwanie w nadchodzącym okresie niż kwestie regulacyjne lub dostępność finansowania.

„Inwestorzy działający na rynku nieruchomości staną w 2015 roku przed trudnymi wyborami. Rynek jest obecnie zalewany kapitałem napływającym do Europy z całego świata. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to korzystna sytuacja, jednak należy spodziewać się także dalszego wzrostu cen z uwagi na niedobór aktywów” – podkreśla Kinga Barchoń. „Ponadto mimo niepewnego klimatu gospodarczego w Europie, inwestorzy będą musieli wyjść poza główne rynki i skoncentrować się na miastach i aktywach w ostatnim czasie uważanych za drugorzędne. Stanowi to w tym samym stopniu szansę, co wyzwanie” – kontynuuje.

Rośnie zainteresowanie sektorem mieszkaniowym

Jak wynika z raportu, po stronie inwestorów rośnie apetyt na inwestycje mieszkaniowe, stymulowany niedoborem na rynku mieszkaniowym, szczególnie obserwowanym w Londynie. Rynek najmu długoterminowego cieszy się silnym zainteresowaniem w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Coraz więcej inwestorów decyduje się na inwestowanie w portfele mieszkaniowe, w tym fundusze private eqity oraz kapitał instytucjonalny.

„W ostatnim roku obserwowaliśmy ogromne ożywienie na polskim rynku nieruchomości, napływ kapitału i poszukiwanie aktywów klasy A. Sektorami uważanymi za atrakcyjne są sektor ochrony zdrowia, sektor hotelowy oraz sektor logistyczny napędzany zmianami w zachowaniach konsumentów i wzrostem e-commerce. Szczególnie inwestycje nieruchomościowe w sektorze logistycznym postępują w ostatnim czasie bardzo prężnie w związku z korzystnym położeniem Polski oraz stabilnością gospodarczą, sprzyjającą inwestycjom na naszym rynku. Inwestorzy od pewnego czasu kierują także swoją uwagę w stronę segmentu inwestycji mieszkaniowych, który może stać się jeszcze bardziej interesujący za sprawą zachęt rządowych. Szczególnie atrakcyjnym– poza Warszawą – może być w tym aspekcie Wrocław” – mówi Jean Rossi, partner w kancelarii PwC Legal stojący na czele praktyki ds. rynku nieruchomości.

Zielone budownictwo

Ponad 70% respondentów tegorocznego badania przyznaje, że zrównoważony rozwój jest częścią ich strategii biznesowej. Wydaje się, że „zielone” inwestycje są czynnikiem wspierającym biznes oraz ułatwiającym pozyskanie najemcy, ale w mniejszym stopniu przekładają się na wysokość cen najmu. Choć 47% ankietowanych ma nadzieje na wyższe zyski z najmu, to jedynie 18% je uzyskuje.