Skip to content Skip to footer
Search

Loading Results

Od 1 czerwca 2017 r. ważne zmiany w prawie dla inwestorów

1 czerwca 2017 r. wejdą w życie nowe zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawców za zapłatę wynagrodzenia oraz zasady zabezpieczania roszczeń w zakresie ustanowienia zakazu zbywania nieruchomości

Zmiany, o których piszemy poniżej, wynikają z ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. 2017 poz. 933).

Odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców po nowemu

Niekorzystna sytuacja inwestora wobec podwykonawców w obowiązującej regulacji

Obecna regulacja (art. 6471 kodeksu cywilnego), której celem była ochrona podwykonawców przed nierzetelnymi kontrahentami, którzy nie płacili wynagrodzenia, w praktyce często skutkowała naruszeniem interesów inwestorów. Pojawiające się wątpliwości dotyczące między innymi interpretacji zgody inwestora na podwykonawcę, niejednokrotnie prowadziły do wykładni rozszerzającej obowiązujących przepisów. Sądy, chroniąc interesy podwykonawców, stosowały niekorzystną dla inwestora koncepcję tzw. zgody dorozumianej. W realiach procesu budowlanego, zwłaszcza na dużą skalę, prowadziło to do sytuacji skrajnych, w których inwestor był odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, który nigdy nie został mu formalnie zgłoszony, czy którego roszczenie zgłoszone zostało po zakończeniu inwestycji i rozliczeniu z generalnym wykonawcą.  

Jakie zmiany od 1 czerwca 2017 r.?

Zgodnie z nowymi przepisami solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców powstanie wskutek pisemnego zgłoszenia przez wykonawcę lub bezpośrednio przez podwykonawcę zakresu robót, które mają zostać powierzone podwykonawcy, przed rozpoczęciem wykonywania tych prac. Inwestor w terminie 30 dni od doręczenia mu zgłoszenia uprawniony będzie do złożenia wykonawcy i podwykonawcy pisemnego sprzeciwu. W takim przypadku inwestor nie będzie odpowiadał względem podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia. Zarówno zgłoszenie, jak i sprzeciw, powinny być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Drugim źródłem solidarnej odpowiedzialności będzie pisemna umowa inwestora z wykonawcą, w której zostanie wskazany konkretny podwykonawca oraz określony szczegółowy zakres prac.

W obu sytuacjach odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ograniczona będzie do wysokości wynagrodzenia uzgodnionego między inwestorem a wykonawcą za określony zakres prac. 

Nowe przepisy należy stosować do umów zawartych z podwykonawcami po dniu 1 czerwca 2017 r.

Korzystny kierunek zmian, ale ich efekty pokaże dopiero praktyka

Kierunek zmian należy ocenić jako korzystny z punktu widzenia inwestorów. Dzięki nim wyeliminowana zostanie dorozumiana zgoda na podwykonawcę, co znacząco powinno poprawić sytuację inwestorów. Ważne jest także wprowadzenie: limitu odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy, konieczności zgłaszania podwykonawcy przed rozpoczęciem prac, możliwości zgłaszania zakresu prac bezpośrednio przez podwykonawcę oraz rygoru nieważności w przypadku braku zachowania formy pisemnej dla zgłoszenia i sprzeciwu. 

Zmienione przepisy są jednak dość lakoniczne, co może spowodować powstanie w praktyce nowych wątpliwości interpretacyjnych (np. w zakresie określenia wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za określony zakres prac czy też zmiany zakresu robót budowlanych w trakcie realizacji inwestycji). Dlatego też pełniejsza ocena wprowadzonych zmian będzie możliwa dopiero za jakiś czas, gdy ukształtuje się praktyka rynkowa i orzecznictwo sądów. Na obecnym etapie należy zwrócić  szczególną uwagę na potrzebę umownego zabezpieczenia przez inwestorów kwestii, które nie zostały precyzyjnie określone w wyniku zmiany przepisów.

View more

Nowe zasady zabezpieczania roszczeń w zakresie ustanowienia zakazu zbywania nieruchomości

Nieważność czynności rozporządzającej wbrew ustanowionemu zabezpieczeniu

Obecnie przepisy nie przewidują wprost sankcji w przypadku czynności prawnej dokonanej wbrew udzielonemu przez sąd zabezpieczeniu. Zgodnie z nowymi przepisami nieważne będzie dokonane wbrew zakazowi:

  • zbycie lub obciążenie nieruchomości nieposiadającej urządzonej księgi wieczystej lub gdy księga wieczysta zaginęła albo uległa zniszczeniu (zabezpieczenie roszczeń pieniężnych i niepieniężnych) 
  • zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli ostrzeżenie o zakazie zbywania wpisane zostało do księgi wieczystej (zabezpieczenie roszczeń pieniężnych)
  • zbycie lub obciążenie nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą (zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych) 
  • zbycie lub obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli ostrzeżenie o zakazie zbywania wpisane zostało do księgi wieczystej (zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych). 

Zmiana ta wydaje się szczególnie istotna i korzystna z punktu widzenia wierzyciela zabezpieczającego swoją wierzytelność na nieruchomościach nieposiadających ksiąg wieczystych, bowiem dzięki nowej regulacji łatwiejsze i szybsze będzie odwrócenie skutków czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości podjętych wbrew ustanowionemu zakazowi. 

Szybsze i tańsze wpisy ostrzeżeń o ustanowieniu zabezpieczenia do księgi wieczystej

Od 1 czerwca 2017 r. sąd wydający postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, stanowiące podstawę do dokonania wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej, zobowiązany jest do przekazania z urzędu takiego postanowienia sądowi wieczystoksięgowemu, który to sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia. Rozwiązanie to prowadzić ma w założeniu do uproszczenia dokonywania wpisów ostrzeżeń, zmniejszenia obowiązków oraz kosztów obciążających aktualnie uprawnionego, który nie będzie musiał już samodzielnie składać wniosku o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej i ponosić opłaty od tego wniosku.  

Jest to z pewnością znaczące uproszczenie formalności związanych z uzyskaniem wpisu ostrzeżenia. Niemniej w praktyce niezmiernie istotne jest możliwie szybkie ujawnienie faktu zabezpieczenia, a zatem odbiór postanowienia w sądzie zabezpieczenia i osobiste złożenie go w sądzie wieczystoksięgowym, będzie zapewne dalej preferowanym trybem postępowania. 

Wydłużenie okresu zabezpieczenia

Zgodnie z nowymi przepisami, zabezpieczenie będzie upadać po 2 miesiącach od dnia uprawomocnienia orzeczenia uwzględniającego roszczenie/postanowienia o odrzuceniu apelacji (ewentualnie innego środka zaskarżenia) od orzeczenia uwzględniającego roszczenie, a nie jak dotychczas po miesiącu. Wydłużenie okresu upadku zabezpieczenia ma na celu wydłużenie czasu na podjęcie czynności związanych z rozpoczęciem egzekucji zabezpieczonych roszczeń (np. uzyskanie klauzuli wykonalności orzeczenia czy oczekiwanie na dobrowolne spłacenie długu). 

Wydłużony został także termin na dokonanie dalszych czynności w postępowaniu egzekucyjnym, w przypadku zabezpieczenia roszczenia pieniężnego w drodze - między innymi - zajęcia ruchomości, wynagrodzenia za pracę, wierzytelności z rachunku bankowego albo innej wierzytelności lub innego prawa majątkowego. Od 1 czerwca będzie on wynosił miesiąc (obecnie 2 tygodnie).

Zmiana wskazanych terminów zdecydowanie ułatwi realizację celu, dla którego zabezpieczenie zostało ustanowione. 

View more

Skontaktuj się z nami

Jacek Pawłowski

Jacek Pawłowski

Partner PwC Legal, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 507 077

Jean Rossi

Jean Rossi

Partner PwC Legal, PwC Polska

Tel.: +48 503 155 853

Marta Hincz

Marta Hincz

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 603

Obserwuj nas