Koniec użytkowania wieczystego

11/09/18

Start adding items to your reading lists:
or
Save this item to:
This item has been saved to your reading list.

Prawo nieruchomości | 11.09.2018

Użytkowanie wieczyste gruntów, na których stoją budynki mieszkalne już wkrótce zostanie przekształcone we własność gruntów.

Prezydent podpisał ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, zgodnie z którą przekształcenie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku. Jest to kolejna regulacja – po ostatnio uchwalonej ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – mająca w założeniu korzystnie wpłynąć na zaspokojenie potrzeb i poprawienie warunków mieszkaniowych w Polsce.

Jakie grunty zostaną przekształcone?

Podstawowym celem ustawy jest przekształcenie praw użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Zgodnie z ustawową definicją, grunty te to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi. Ustawa nie obejmie więc swoim zakresem wszystkich gruntów, a jedynie te zabudowane na cele mieszkaniowe. Dopuszczalne jest, aby na wskazanych gruntach znajdowały się budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia, o ile służą one prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych.

Co istotne, w przypadku budynków wielorodzinnych warunkiem jest, aby co najmniej połowę lokali stanowiły lokale mieszkalne. Co za tym idzie, zakresem ustawy zostaną objęte również grunty zabudowane budynkami o mieszanej funkcji, tj. mieszkalno-usługowej, o ile funkcja mieszkalna będzie w takim budynku przeważać. Będą to przykładowo budynki z lokalami usługowymi lub handlowymi usytuowanymi na parterze budynków mieszkalnych.

W sytuacji gdy grunt będzie zabudowany równocześnie budynkiem mieszkalnym oraz przykładowo sklepem lub lokalem gastronomicznym (czyli budynkami niesłużącymi bezpośrednio korzystaniu z budynków mieszkalnych), przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność będzie możliwe dopiero po uprzednim podziale działki. Dla takich gruntów przekształcenie nie nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 roku, a dopiero w dniu założenia dla działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nowej księgi wieczystej lub w dniu wyłączenia z istniejącej księgi działki zabudowanej budynkiem niemieszkalnym.

Przekształceniu nie będą za to podlegać grunty zabudowane wyłącznie budynkami o charakterze komercyjnym (np. magazynami lub biurowcami).

Ponadto ustawa obejmie swoim zakresem również grunty, które zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi po 1 stycznia 2019 roku. Dla tego rodzaju budynków momentem przekształcenia będzie oddanie budynku do użytkowania, o którym mowa w przepisach prawa budowlanego. Z regulacji ustawowej zostały za to wyłączone grunty oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

View more

Co oznacza przekształcenie?

Z dniem 1 stycznia 2019 roku dotychczasowi użytkownicy wieczyści staną się właścicielami nieruchomości. Dotyczyć to będzie również oczywiście współużytkowników wieczystych, którzy staną się odpowiednio współwłaścicielami. Budynki oraz inne urządzenia wzniesione na gruncie, stanowiące do tej pory odrębny od gruntu przedmiot własności, staną się z mocy prawa częściami składowymi gruntu. Sądy będą dokonywały wpisów prawa własności gruntu z urzędu bez konieczności ponoszenia przez nowych właścicieli opłat sądowych z tego tytułu.

View more

Opłaty przekształceniowe

Najistotniejszą konsekwencją wprowadzenia omawianej regulacji wydaje się ustanie obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Nowi właściciele będą za to zobowiązani do wnoszenia tzw. opłat przekształceniowych. Wysokość opłaty przekształceniowej ma być równa opłacie z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości obowiązującej – co do zasady – na dzień przekształcenia. Zgodnie z generalną zasadą, nowe opłaty mają być wnoszone przez każdoczesnego właściciela danej nieruchomości przez okres 20 lat w terminie podobnym jak dotychczasowe opłaty roczne, czyli co roku do dnia 31 marca. Roszczenia o zapłatę opłat przekształceniowych będą z urzędu ujawniane w dziale III ksiąg wieczystych nieruchomości, tak aby nie było wątpliwości, że obowiązek ich uiszczania przechodzi w razie sprzedaży nieruchomości na nowego nabywcę.

Część użytkowników wieczystych będzie zwolniona z wnoszenia opłat przekształceniowych. Będą to osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe w sytuacji, gdy wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego lub gdy uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa oraz na podstawie tzw. dekretu warszawskiego.

View more

Bonifikaty od opłat

Ustawa przewiduje system tzw. bonifikat od opłat. W szczególności dotyczy on przypadku wnoszenia opłat jednorazowych – czyli opłat wnoszonych z góry za cały czas trwania opłaty przekształceniowej. Przykładowo, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, bonifikata od tej opłaty wyniesie 60%. W każdym kolejnym roku (do szóstego roku po przekształceniu) bonifikata będzie maleć o 10 punktów procentowych. Gwarancja uzyskania takiej bonifikaty dotyczy jednak wyłącznie osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, lub spółdzielni mieszkaniowych i odnosi się tylko do gruntów należących przed dniem przekształcenia do Skarbu Państwa. W przypadku nieruchomości stanowiących przed dniem przekształcenia własność jednostek samorządu terytorialnego – taka bonifikata będzie mogła zostać udzielona przez właściwy organ na podstawie uchwały odpowiedniej rady lub sejmiku. Ponadto ustawa stwarza również możliwość udzielenia przez właściwy organ bonifikaty od opłaty za dany rok na rzecz wyżej wskazanej grupy podmiotów.

Zgodnie z literalną treścią ustawy, możliwość uzyskania bonifikaty w zakresie wnoszenia opłat nie będzie więc dotyczyć:

  • lokali innych niż mieszkalne, przykładowo lokali handlowych lub usługowych, chyba że będą one należeć do spółdzielni mieszkaniowej, oraz
  • lokali, których właścicielami staną się inne podmioty niż osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, przykładowo spółki prawa handlowego.

View more

Kiedy przekształcenie dla pozostałych nieruchomości

Zgodnie z informacjami opublikowanymi przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, rząd planuje w niedalekiej przyszłości całkowite zastąpienie prawa użytkowania wieczystego przez prawo własności. Taka zmiana objęłaby rzecz jasna nie tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, ale także nieruchomości komercyjne. Z uwagi jednak na konieczność zapewnienia zgodności takiej regulacji z unijnymi przepisami dotyczącymi pomocy publicznej dla przedsiębiorców, realizacja rządowych planów wymaga uprzedniego przeprowadzenia uzgodnień z Komisją Europejską. Przepisy w tym zakresie miałyby być zbliżone do tych dotyczących nieruchomości mieszkaniowych, przy czym nie wydaje się prawdopodobne, aby utrzymana została np. możliwość przyznawania przedsiębiorcom znacznych bonifikat. W chwili obecnej trudno jednak określić termin w jakim można spodziewać kolejnych zmian.

View more

Skontaktuj się z nami

Katarzyna Barańska
Counsel, Radca Prawny
Tel.: +48 519 504 635
Email

Jan Adamus
Associate, Radca Prawny
Tel.: +48 519 504 668
Email

Obserwuj nas