Liberalizacja obrotu nieruchomościami rolnymi

04/12/18

Alert PwC Legal

Nowy, zmieniony projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera przepisy, które mogą zliberalizować istniejące ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi.

Jedną z najistotniejszych zmian wydaje się całkowite wyłączenie zastosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Do tej pory, z uwagi na szeroką i nieostrą definicję nieruchomości rolnych, wiele nieruchomości położonych w miastach mogło być klasyfikowanych jako nieruchomości rolne - nawet pomimo braku ich faktycznego przeznaczenia na działalność rolniczą. Taki stan prawny blokował obrót oraz uniemożliwiał realizacje na jej terenie inwestycji. Nowe przepisy mogą usunąć te ograniczenia.

Kolejna ważna zmiana dotyczy ograniczenia prawa pierwokupu przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w stosunku do akcji i udziałów spółek kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. Projekt nowelizacji zakłada, że prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania, gdy łączna powierzchnia nieruchomości rolnych należących do spółki (której akcje lub udziały są przedmiotem transakcji) będzie mniejsza niż 5 hektarów.

Projekt nowelizacji zawiera wyłączenie obowiązku uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (w sytuacji gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym) na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a także nieruchomości rolnych nabywanych w toku postepowaniu egzekucyjnego i upadłościowego. Nie zostały jednak w stosunku do tego rodzaju nieruchomości zmienione regulacje, dotyczące obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę po dokonaniu transakcji. Zgodnie z treścią projektu zmianie ma ulec jedynie okres trwania tego obowiązku tj. ma zostać skrócony z 10 do 5 lat. Takie rozwiązanie nie jest w pełni spójne z uzasadnieniem sporządzonym do projektu oraz wcześniejszymi medialnymi zapowiedziami przedstawicieli ministerstwa rolnictwa, zgodnie z którymi nowelizacja miała m.in. umożliwić swobodny obrót i inwestowanie na nieruchomościach rolnych o powierzchni poniżej 1 hektara.

Doprecyzowany i bardziej sformalizowany ma zostać tryb uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości rolnej udzielanej przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Warunkiem uzyskania zgody wciąż będzie wykazanie, że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości.  W tym celu trzeba będzie opublikować ogłoszenie o zamiarze sprzedaży na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Podana w ogłoszeniu cena nie będzie mogła przewyższać o 30% średniej ceny gruntów rolnych dla danego województwa. Uznaje się, że żaden rolnik nie jest zainteresowany nabyciem, jeżeli nie będzie odpowiedzi na ogłoszenie lub zostanie zaproponowana cena niższą o ponad 10% niż cena określona w ogłoszeniu. Termin na odpowiedź nie będzie mógł być krótszy niż 30 dnia od dnia zamieszczenia na stronie internetowej KOWR, zaś odpowiedź na ogłoszenie będzie składana za pośrednictwem KOWR. Nabywca nie będzie musiał już dawać rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Zamiast tego wymagane będzie jego zobowiązanie do prowadzenia takiej działalności na nabywanej nieruchomości oraz uzyskanie pozytywnej opinii właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego. Przepisy szczegółowo precyzują informacje oraz dokumenty, które należy przedstawić i dołączyć do wniosku.

W chwili obecnej trudno przewidzieć, kiedy można spodziewać się wejścia w życie nowelizacji oraz w jakim stopniu ulegnie ona jeszcze zmianom. Aktualnie projekt jest w fazie uzgodnień międzyresortowych. Nowelizacja ma co do zasady wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia.

Skontaktuj się z nami

Katarzyna Barańska

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 635

Jan Adamus

Associate, Radca Prawny

Tel.: +48 519 504 668

Obserwuj nas