Ułatwienia w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych? Kolejna odsłona

Prawo nieruchomości | 06.07.2018

Sejm uchwalił rządowy projekt Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Głównym założeniem projektu jest stworzenie nowego, uproszczonego trybu postępowania w sprawach dotyczących inwestycji mieszkaniowych. 

Nowy projekt znacznie różni się od tego proponowanego w marcu 2018 roku. O wcześniejszym projekcie pisaliśmy w poprzednim artykule.

 

Założenia ustawy

Jakie ułatwienia?

Inwestycje, które spełnią ustawowe kryteria, będą mogły być realizowane na podstawie uchwały rady gminy w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Lokalizacja inwestycji mieszkaniowej będzie możliwa niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak pod warunkiem, że nie będzie ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ustawa przewiduje wyłączenie stosowania przepisów o ochronie gruntów rolnych i ograniczenie restrykcji odnośnie zbywania nieruchomości rolnych znajdujących się w granicach administracyjnymi miast, jeżeli będzie na nich realizowana inwestycja mieszkaniowa.

Ponadto zaproponowano ułatwienia oraz uproszczenia w zakresie obowiązujących procedur administracyjnych mające przede wszystkim na celu przyspieszenie postępowań (m.in. możliwość nadania decyzji o pozwoleniu na budowę rygoru natychmiastowej wykonalności oraz wyznaczenie krótszych terminów dla organów administracji i sądów na rozpatrzenie spraw oraz dla stron na składanie skarg lub odwołań).  

 

View more

Dla jakich inwestycji?

Projekt definiuje inwestycję mieszkaniową jako przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku którego mają powstać budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub co najmniej 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. 

Poza tym ustawa wprowadza kryteria dotyczące lokalizacji. Inwestycja mieszkaniowa, aby można ją było zrealizować w trybie uproszczonym, będzie musiała znajdować się:

  • na terenie, który ma zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz do sieci elektroenergetycznej;
  • w odległości nie większej niż 1 000 m od przystanku publicznego transportu zbiorowego (500 m dla miast o liczbie mieszkańców większej niż 100 000); 
  • w odległości nie większej niż 3 000 m od szkoły podstawowej i przedszkola, które będą mogły przyjąć określoną liczbę dzieci (1500 m dla miast o liczbie mieszkańców większej niż 100 000);
  • na terenie, który ma zapewniony odpowiedni dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. 

Te wymogi zostaną uznane za spełnione także, jeżeli inwestor powoła się na infrastrukturę, która dopiero powstanie w trakcie realizacji jego inwestycji mieszkaniowej. Wymóg odległości od szkół podstawowych i przedszkoli będzie uznany za spełniony również wtedy, gdy inwestor – za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały - zobowiąże się do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka, wynikającej z obowiązujących przepisów prawa oświatowego.

Ponadto projekt określa wymagania dotyczące wysokości budynków powstających w ramach inwestycji mieszkaniowych. Uzależnia liczbę kondygnacji od wielkości miasta, w którym budynek powstaje, lub od wysokości najwyższych budynków znajdujących się w najbliższym otoczeniu inwestycji.

 

View more

Inwestycje towarzyszące

Projekt ustawy określa również zasady przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszących, które mają służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowych (takich jak budowa drogi publicznej, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego lub obiektów działalności kulturalnej, sportu i rekreacji czy terenów zieleni urządzonej). Regulacje dotyczące inwestycji mieszkaniowych znajdą odpowiednie zastosowanie do inwestycji towarzyszących. Ponadto projekt zakłada możliwość zawarcia porozumienia pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego, a inwestorem, określającego sposób realizacji infrastruktury towarzyszącej. 

 

View more

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie do polskiego porządku prawnego nowej instytucji – umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. 

Istotą tej umowy ma być zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego jej przedmiotem oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie całości ceny za lokal. Najemca zobowiązany jest do dokonywania płatności z tytułu: 

  • czynszu najmu, 
  • opłat niezależnych od właściciela, czyli jak rozumiemy np. opłat za zużycie mediów,  
  • innych opłat, jeżeli są określone w umowie, oraz 
  • ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie. 

Wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Musi jednak być właścicielem danego lokalu mieszkalnego i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. 

Umowa ma być zawierana pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i na czas oznaczony. W razie jej rozwiązania lub wygaśnięcia i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący będzie zobowiązany zwrócić najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, obliczonej według wzoru określonego w ustawie, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy oraz opłaty manipulacyjnej.

 

View more

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi ustawa ma wejść w życie po upływie 14 lub 30 dni od dnia ogłoszenia. Co do zasady, ma się stosować jedynie do postępowań w sprawach inwestycji wszczętych po dniu jej wejścia w życie. Warto zaznaczyć, że ustawa ma mieć czasowy charakter i traci moc z dniem 31 grudnia 2028 roku.

 

View more

Skontaktuj się z nami

Jean Rossi

Partner PwC Legal, PwC Polska

Tel.: +48 503 155 853

Katarzyna Barańska

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 635

Jan Adamus

Associate, Radca Prawny

Tel.: +48 519 504 668

Obserwuj nas