Przekształcenie użytkowania wieczystego, czyli kilka praktycznych uwag prawno - księgowych dla deweloperów, najemców lokali komercyjnych i inwestorów.

Ustawodawca nie uregulował tej kwestii wprost w przepisach.

Ustawa wskazuje, że przekształcenie prawa do gruntu następuje (lub będzie następować) z mocy prawa, a ujawnienie tej zmiany w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków jest możliwe jedynie na podstawie wydawanych zaświadczeń. Z tego powodu, pojawiły się praktyczne wątpliwości czy przekształcone grunty mogą być przedmiotem obrotu przed uzyskaniem stosownych zaświadczeń.

Dlatego, stanowisko w tym zakresie zajęła Krajowa Rada Notarialna, która wyraziła pogląd, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczenia o przekształceniu przez organ.

Pomimo jednoznacznego poglądu wyrażonego przez Krajową Radę Notarialną, część sądów wieczystoksięgowych stoi na stanowisku, że w obrocie lokalami mieszkalnymi zaświadczenia są jednak konieczne. W konsekwencji, wnioski o ujawnienie nowego właściciela mieszkania, składane na podstawie zawartych umów np. sprzedaży mogą być przez sądy wieczystoksięgowe oddalane. Najbliższy czas powinien pokazać jak obrót takimi mieszkaniami będzie wyglądał w praktyce.

Tym samym, konieczność uzyskania powyższego zaświadczenia powinna być indywidualnie weryfikowana przez strony lub ich doradców, przez transakcją.

Przepisy przewidują, że za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, nowy właściciel powinien uiścić opłatę przekształceniową w formie opłaty jednorazowej lub opłaty uiszczanej przez określoną ilość lat (20 lat lub więcej). Ustawa przewiduje możliwość udzielania bonifikat od wnoszonych opłat jednorazowych.

W przypadku nieruchomości samorządowych, wysokość bonifikaty ustalana jest przez radę miasta (gminy). Przykładowo, w Warszawie wysokość takiej bonifikaty wynosi 98%, w Gdańsku 95%, a we Wrocławiu 90%. W Krakowie radni zdecydowali się na przyjęcie zasad pokrywających się z zasadami przyjętymi w ustawie dla gruntów należących do Skarbu Państwa. Na tych gruntach, wysokość bonifikat została ustalona w przepisach i może maksymalnie wynieść 60%, przy czym w związku z nowelizacją przepisów, już niebawem taka bonifikata będzie udzielana w wysokości równej bonifikacie przyjętej przez daną radę miasta.

Beneficjentami bonifikat będą mogły być wyłącznie osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe – bonifikaty nie obejmą więc co do zasady właścicieli będących przedsiębiorcami. W przypadku przedsiębiorców, kwestia opłat za przekształcenie użytkowania jest bardziej skomplikowana, w związku z ryzykiem uiszczenia dodatkowej, ew. dopłaty za przekształcenie, w sytuacji w której wartość przekształconej nieruchomości jest wyższa niż limity pomocy publicznej de minimis.

Przed podjęciem decyzji o sposobie najkorzystniejszego rozliczenia opłat z tytułu przekształcenia, niezbędne jest zweryfikowanie m.in. stanu prawnego, inwestycji i kosztów nieruchomości.

Szczególną uwagę na konsekwencje przekształcenia praw do gruntów powinni zwrócić przedsiębiorcy, w tym deweloperzy.

Uzyskanie własności nieruchomości (lub udziału we własności) może zostać zaklasyfikowane jako pomoc publiczna. Zgodnie z przepisami unijnymi maksymalna dopuszczalna wartość takiej pomocy wynosi obecnie 200 tysięcy euro w ciągu trzech lat podatkowych. W przypadku przekroczenia tej wartości, przedsiębiorca zobowiązany jest do dokonania dopłaty. Wysokość dopłat mogłaby być równa wartości nieruchomości pomniejszonej o dopuszczalny limit oraz opłaty z tytułu przekształcenia.  

Obowiązek zwrotu dopłat mógł zagrozić płynnością finansową przedsiębiorców, dlatego zdecydowano się na nowelizację w tym zakresie. Umożliwiono przedsiębiorcom podjęcie decyzji o wnoszeniu opłat przez dłuższy okres niż 20 lat. W terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia istnieje możliwość złożenia właściwemu organowi oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

• 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 1% wartości nieruchomości, albo
• 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 2% wartości nieruchomości, albo
• 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 3% wartości nieruchomości, albo
• w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%.

Wydłużenie terminu uiszczania opłat pozwala na spłacenie wartości rynkowej gruntu dzięki czemu przedsiębiorca nie przekroczy dopuszczalnego limitu pomocy publicznej de minimis. Mając na uwadze powyższe, z punktu widzenia przedsiębiorcy wydaje się szczególnie istotne żeby podjąć właściwą decyzje o sposobie płatności za przekształcony gruntu. Może to mieć bardzo istotne konsekwencje finansowe.

W przypadku deweloperów, prowadzących w dniu 31 grudnia 2018 roku inwestycję mieszkaniową na działkach w użytkowaniu wieczystym,  prawo to zostanie przekształcone w prawo własności dopiero z dniem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie inwestycji.

Deweloperzy sporządzający sprawozdania finansowe według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) są zobowiązani do zastosowania nowego standardu MSSF 16 „Leasing” po raz pierwszy dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 roku lub wcześniej, z tym że wpływ nowego standardu na sprawozdanie finansowe powinien zostać ujawniony już w sprawozdaniu finansowym na 13 grudnia 2018.

Prawo wieczystego użytkowania spełniają definicję leasingu zgodnie z nowym MSSF 16 a ponoszona następnie przez dewelopera po przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności opłata przekształceniowa stanowi element płatności leasingowej (opcja wykupu, której realizacja jest pewna). W związku z tym deweloperzy muszą w sprawozdaniu finansowym wycenić i odpowiednio ująć zobowiązanie finansowe z tytułu leasingu wraz z korespondującym aktywem dotyczącym prawa do użytkowania gruntu.

Należy podkreślić, iż wycena wiąże się z szeregiem założeń niezbędnych do ustalenia prawidłowej wartości aktywa oraz zobowiązania a ujęcie dodatkowego zobowiązania finansowego w bilansie Spółki może mieć wpływ na szereg wskaźników (w tym kowenantów kredytowych), liczonych z uwzględnieniem wartości zobowiązań finansowych.

31 stycznia 2019 roku Sejm uchwalił kolejną nowelizację ustawy. Na dzień wydania alertu, ustawa nadal czeka na podpis Prezydenta RP. Ustawa dotyczy m.in.:

• Po pierwsze, wyższe bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa.

Najistotniejsza zmiana dotyczy bonifikat udzielanych w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa (dotychczas było to maksymalnie 60%). Zgodnie z nowelizacją, w sytuacji gdy na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała ustalająca wyższe bonifikaty niż te wskazane dla nieruchomości Skarbu Państwa, , wojewoda ma obowiązek podnieść wysokość bonifikaty do tej ustalonej przez radę gminy.

• Po drugie, rozszerzenie możliwości stosowania bonifikat.

Ponadto, nowelizacja spowodowuje również, że bonifikaty z tytułu przekształcenia będą miały zastosowanie do stanowisk postojowych oraz garaży.

• Po trzecie, sztywne zasady aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste

Co także istotne, część toczących się postępowań w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostanie umorzona. Otóż jeśli postępowanie w sprawie aktualizacji zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 roku, a wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty nie zostało skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku, roczna opłata przekształceniowa będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją a wszczęte postepowanie ulegnie umorzeniu.