Na pytanie odpowiadają Marta Hincz i Jan Adamus, radcowie prawni w kancelarii PwC Legal
Jak rozumiemy placówka oświatowa nie jest zlokalizowana w galerii handlowej (dla lokali w dużych galeriach handlowych tzw. ustawa tarczowa przewiduje specjalne regulacje związane z wygaśnięciem zobowiązań z najmów).
Siłę wyższą można rozumieć jako wystąpienie nagłego, zewnętrznego zdarzenia, którego strony nie mogły przewidzieć w momencie zawarcia umowy i którego skutkom nie można było w racjonalny sposób zapobiec.
Jeśli klauzula o sile wyższej jest zapisana w umowie najmu, to w pierwszej kolejności należy zweryfikować postanowienia umowy. Często w umowach strony same określają, jakie zjawiska będą rozumiane jako siła wyższa. Umowa może przewidywać zawieszenie obowiązku płatności czynszu na czas siły wyższej. Jeżeli takie zapisy znajdują się w umowie, najemca może się na nie powołać i zwolnić z płatności czynszu.
Natomiast jeśli w umowie nie ma takich postanowień, możliwość powołania się na siłę wyższą w stosunku do obowiązku zapłaty czynszu jest ograniczona. Wprawdzie wystąpienie siły wyższej powoduje, że strony nie ponoszą odpowiedzialności odszkodowawczej, jednak w naszej ocenie trudno jest udowodnić, że epidemia uniemożliwia najemcy dokonanie płatności czynszu. Sama płatność jest możliwa i może być dokonana nawet jeśli lokal, w którym prowadzą Państwo szkolenia, jest zamknięty.
Z drugiej jednak strony, naszym zdaniem, siła wyższa (epidemia) może zwalniać z obowiązku prowadzenia działalności (jeśli taki obowiązek najemcy jest przewidziany w umowie najmu) lub może w pewnych okolicznościach zwolnić najemców z obowiązku zapłaty odsetek od zaległego czynszu, jeśli w czasie epidemii najemca będzie miał przejściowe problemy z płynnością.
Warto jednak pamiętać, że siła wyższa to nie jedyne narzędzie prawne, które może mieć zastosowanie w tej sytuacji. Należy zastanowić się nad zwłaszcza nad możliwością skorzystania z klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. Przepisy przewidują, że, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków (za którą może zostać uznana pandemia koronawirusa) spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może zmienić sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
Można przypuszczać, że przynajmniej część najemców, najbardziej dotknięta skutkami epidemii, będzie mogła wykazać nadmierne trudności albo rażącą stratę, i uda się jej uzyskać czasowe zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu lub jego obniżenie. Należy jednak podkreślić, że są orzeczenia sądów, które wskazują na ograniczenia możliwości skorzystania z klauzuli w przypadku świadczeń pieniężnych (takich jak płatność czynszu).
Podnosi się również, że na instytucję nadzwyczajnej zmiany stosunków nie mogą powoływać się dłużnicy, którzy są w zwłoce (a więc w zawiniony sposób nie spełnił świadczenia w terminie).
Przede wszystkim jednak warto podjąć rozmowy z wynajmującym co do renegocjacji umowy i dostosowania jej do nadzwyczajnej sytuacji spowodowanej koronawirusem.