Case study: ocena opłacalności inwestycji, analiza potencjału rozwoju, model wycenowy z branży hutniczej

Model wycenowy i analiza opłacalności

Model kontrolingowy operatora pocztowego

Case Study
3 minute read

Case study klienta

Ministerstwo Infrastruktury i Środowiska organizowało przetarg na doradcę finansowego i prawnego w zakresie pilotażowego projektu na przebudowę i utrzymanie dróg wojewódzkich w formule PPP.

Czego potrzebował klient?

Klient chciał poznać opłacalność realizowania inwestycji w formule tradycyjnej (koncesje, generalne wykonawstwo) i formule PPP dla strony publicznej w aspekcie prawnym, technicznym i finansowo-ekonomicznym.

Co dostarczyło PwC?

PwC opracowało model finansowy realizacji inwestycji, w którym przeprowadzono analizę finansowo-ekonomiczną rozwiązań wraz z analizą ryzyk (Monte Carlo) i uwzględnieniem finansowania UE. Model zawierał także mechanizm wynagradzania partnera prywatnego i montaż finansowy inwestycji z uwzględnieniem możliwości zadłużenia województwa (przy zachowaniu wymaganych poziomów indywidualnego wskaźnika zadłużenia).

Wartość dodana dla klienta

Kompleksowe narzędzie do analizy projektów infrastrukturalnych w scenariuszu realizacji inwestycji w modelu Tradycyjnym i PPP pod kątem finansowym, sprawdzający wskaźniki zadłużenia Województwa a także koszty i korzyści społeczne.

Model umożliwiał również analizę ryzyka przekroczenia budżetu projektu i mógł zostać wykorzystany przy pozyskania finansowania UE.

Komentarz

Dla scenariusza realizacji inwestycji metodą Tradycyjną i w modelu PPP, model umożliwiał:

analizę opłacalności realizacji inwestycji polegającą na przebudowie i utrzymaniu
sieci dróg wojewódzkich (m. in. NPV, IRR)
analizę zadłużenia Województwa w obu scenariuszach
analizę zapotrzebowania na finasowanie projektu (w tym wpływ dotacji UE)
analizę wrażliwości i analizę ryzyka (Monte Carlo) na kluczowe parametry projektu
kalkulację opłaty za dostępność oraz alokację pomiędzy wydatki bieżące a majątkowe mające wpływ na wskaźniki zadłużenia Województwa

Przykład produktu prac

Case study klienta

Klient z branży Real Estate zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi planował inwestycje w nowe obiekty, zarówno w formie przejęcia jak i stworzenia własnych obiektów handlowych.

Czego potrzebował klient?

W związku z planowanych rozwojem, klient potrzebował szczegółowej analizy panujących trendów na rynku nieruchomości komercyjnych, których zrozumienie umożliwiało opracowanie strategii rozwoju spółki. Tworzenie nowej strategii połączone było z analizą opłacalności każdego z wariantów, za pomocą przygotowanego modelu finansowego.

Co dostarczyło PwC?

Razem z opracowanym planem rozwoju spółki oraz modelem geo-lokalizacyjnym, PwC opracowało model finansowy służący jako narzędzie do analizy potencjalnych wariantów inwestycji. Model umożliwiał dowolną konfiguracje właściwości nowych obiektów, m.in. harmonogram inwestycji, strukturę najemców, prognozowane stawki najmu, koszty operacyjne spółki.

Wartość dodana dla klienta

Stworzony model był pomocny przy porównaniu przyjętych ścieżek rozwoju, klient mógł dynamicznie modyfikować parametry nowych obiektów. Opracowane narzędzie zdecydowanie ułatwiło prace nad strategią inwestycyjną, dostarczając informację zarządczą na każdym etapie analizy przyjętych założeń.

Komentarz

Dla każdego ze scenariuszy model prezentował projekcje finansowe z uwzględnieniem następujących aspektów:

analiza opłacalności poszczególnych grup nowych obiektów oraz całości inwestycji za pomocą wskaźników finansowych (ROI, IRR, NPV)
wybór dogodnej formy finansowania każdej z inwestycji (kapitał własny/finansowanie dłużne)
projekcje zostały przygotowane zgodnie z przyjętymi założeniami operacyjnymi z możliwością natychmiastowej zmiany, która nie narusza struktury modelu.
użytkownik w dowolnej chwili może przearanżować strukturę najemców obiektów (liczba najemców, powierzchnia sklepów, czynsz, ścieżki dojścia do określonego potencjału sprzedażowego).
elastyczny mechanizm konfiguracji planu rozwoju (liczba obiektów, format funkcjonowania, harmonogram uruchomienia)
możliwość wyjścia z inwestycji w jednym z analizowanych momentów

Przykład produktu prac

Case study klienta

Należąca do międzynarodowej grupy kapitałowej polska spółka z branży hutniczej planowała restrukturyzację wewnętrzną, obejmującą m.in. podwyższenie kapitału zakładowego oraz emisję obligacji.

Czego potrzebował klient?

W związku z powyższym konieczne było przeprowadzenie wyceny spółki, obejmującej zarówno działalność operacyjną spółki jak również posiadane przez nią nieruchomości nie wykorzystywane w działalności operacyjnej.

Co dostarczyło PwC?

PwC opracowało model finansowy zawierający prognozę sprawozdań finansowych spółki oraz opartą na nich wycenę spółki metodą dyskontowania przepływów pieniężnych (DCF - ang. discounted cash flow), z uwzględnieniem wartości nieruchomości nieoperacyjnych wycenionych przez Zespół Real Estate PwC, jak również raport zawierający informację o zastosowanej metodologii, przyjętych założeniach do prognoz i wynikach wyceny.

Wartość dodana dla klienta

Wycena przeprowadzona przez PwC pozwoliła spółce na podjęcie odpowiednich działań mających na celu uzyskanie oszczędności podatkowych w grupie kapitałowej.

Komentarz

Model umożliwiał:

przeprowadzenie metodą DCF wyceny całego przedsiębiorstwa oraz samego kapitału własnego, z uwzględnieniem wartości rezydualnej szacowanej metodą dochodową, korekt o dług netto (sumę zobowiązań oprocentowanych pomniejszoną o wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów) oraz wartość długoterminowych aktywów finansowych na dzień wyceny, zdyskontowanych oszczędności z tytułu rozliczenia straty podatkowej, jak również dyskonta z tytułu braku płynności
kalkulację kosztu kapitału obcego, kosztu kapitału własnego przy wykorzystaniu metody CAPM (ang. capital asset pricing model) oraz średniego ważonego kosztu kapitału (WACC – ang. weighted average cost of capital)
liniową analizę wrażliwości wyceny na zmianę jednej lub jednocześnie dwóch spośród następujących kluczowych parametrów: WACC, stopa wzrostu w okresie rezydualnym, cena stali