Analiza trendów na polskim rynku nieruchomości oraz prognozy na przyszłość

Transakcje na rynku Fuzji i Przejęć w sektorze nieruchomości mogą przyjmować formę zakupu pojedynczego aktywa bądź portfeli nieruchomości, ale też - mogą to być transakcje na udziałach lub akcjach spółek nieruchomościowych, gdzie przedmiotem transakcji są całe platformy czy spółki.

Rynek aktywów inwestycyjnych

Uwarunkowania historyczne oraz oczekiwania większości inwestorów, a także pierwszych najemców spowodowały, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest rynkiem EUR, tzn. czynsze na rynku nieruchomości komercyjnych zostały oparte na stawkach wyrażonych w EUR. Inwestycje oparte o przychody w EUR niewątpliwie przyciągnęły kapitał zagraniczny, głównie zachodnio-europejski i amerykański. Polski kapitał stanowi mniej niż 10% wolumenu transakcji.

W początkowej fazie rozwoju naszego rynku inwestycyjnego, nieruchomości biurowe oraz galerie handlowe stanowiły główne klasy aktywów budzących zainteresowanie funduszy zagranicznych. Były to też klasy aktywów komercyjnych, które jako pierwsze zaczęły powstawać w Polsce po transformacji 1989 r. Dlatego przez wiele lat rynek inwestycyjny zdominowany był przez transakcje takimi nieruchomościami. Wynika to również z wielkości pojedynczych nieruchomości, gdzie średniej wielkości galeria handlowa to ok. 20-40 tys. m2 GLA (powierzchni wynajmowalnej brutto), a powierzchnia biurowca to często również powyżej 20 tys. m2 GLA, dzięki czemu stanowiły wartościowo interesujący przedmiot akwizycji tzn. skala pojedynczej transakcji czy też portfela była interesująca dla inwestorów. Te klasy aktywów, a w szczególności nieruchomości typu “prime”, od zawsze cieszyły się największym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych.

W rekordowym 2019 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce wyniósł 7,65 mld EUR, z czego aż 76% stanowiły biurowce i aktywa handlowe. Gwałtowny spadek transakcji centrami handlowymi, który nastąpił w 2020 r. spowodowany pandemią COVID-19, został zrekompensowany przez segment magazynowy. W 2021 r. wolumen transakcji osiągnął 5,6 mld EUR, z czego transakcje na rynku magazynowym stanowiły aż 51%.

Pierwsze trzy kwartały 2022 r. wskazują, że wolumeny transakcji zatrzymają się w okolicach 5-6 mld EUR, czyli sprzed okresu 2018/2019, ale z większym udziałem transakcji magazynowych na rzecz aktywów handlowych. Na rynku aktywów handlowych wyraźnie widać wzrost udziału retail parków oraz pojedynczych, wolnostojących sklepów, co pokazuje bardzo pozytywny sentyment inwestorów do mniejszych formatów handlowych, które bardzo dobrze poradziły sobie w czasie pandemii. Średnia wartość transakcji w trzech pierwszych kwartałach 2022 r. na rynku handlowym wynosiła 30 mln EUR, co jest wartością o 48% niższą niż średnia z 2019 r.
Wydaje się, że w najbliższej przyszłości każda klasa aktywów (nieruchomości handlowe, biurowe i magazynowe) może odpowiadać za około +/- 30% rynku inwestycyjnego w Polsce.

Wykres 1: Rynek inwestycyjny aktywów nieruchomościowych

Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.

Choć 7.65 mld EUR (PLN 36 mld) wydaje się ogromną wartością, to w porównaniu do rynków zachodnioeuropejskich nasz rynek jest wciąż niewielki i mało płynny. W samych Niemczech w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2022 r. zakupiono aktywa nieruchomościowe o wartości 51,9 mld EUR, co jest wynikiem prawie 7-krotnie wyższym niż rekordowy rok na polskim rynku. Z drugiej strony we wszystkich krajach CEE inwestorzy do końca III kw. 2022 r. zainwestowali łącznie 12,5 mld EUR we wszystkie kategorie aktywów nieruchomościowych, z czego aż za 54% odpowiada Polska.

Rynek spółek nieruchomościowych

Do transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych oprócz transakcji na samych aktywach czy spółkach celowych posiadających aktywa występują również transakcje fuzji i przejęć spółek lub platform operacyjnych, podobnie jak w innych transakcjach M&A.

Rynek Deweloperów Mieszkaniowych

Sektor deweloperów mieszkaniowych w Polsce jest bardzo rozdrobniony. Oprócz garstki dużych deweloperów sprzedających więcej niż tysiąc mieszkań rocznie, na rynku znajdują się dziesiątki podmiotów sprzedających do kilku projektów równolegle.

Od kilku ostatnich lat konsolidacja tego rynku przyspiesza. W ciągu ostatnich 24 miesięcy odnotowano kilka znaczących transakcji, jak np. zakup Archicomu przez Echo Investment, zakup mieszkaniowej części dewelopera Buma oraz zakup Sento, oba przez Dom Development.

Największą transakcją na rynku nieruchomości niewątpliwe był zakup w 2021 r. jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, spółkę Robyg S.A. przez niemieckiego dewelopera oraz fundusz mieszkań na wynajem TAG Immobilien za kwotę 3,15 mld PLN. TAG Immobilien obecny był w Polsce od 2020 r. poprzez zakup wrocławskiego dewelopera - Vantage S.A.

Obserwując obecną sytuację na rynku, czyli bardzo ograniczoną dostępność finansowania hipotecznego dla kupujących, rosnące koszty budowy, spadającą sprzedaż oraz zahamowanie wprowadzania nowych projektów mieszkaniowych wydaje się, że trend konsolidacji może w następnych 12-18 mies. bardziej przyspieszyć. Podmioty, które w ostatnich latach przeinwestowały lub są za małe, aby przy niskiej sprzedaży i wysokich kosztach utrzymać płynność, mogą być niebawem w trudnej sytuacji. Także lokalni gracze, do tej pory skupiający się na swoim rodzinnym mieście, mogą poszukiwać możliwości sprzedaży czy dywersyfikacji poprzez fuzję z większym, bardziej geograficznie rozproszonym deweloperem.

Rynek deweloperów nieruchomości komercyjnych

Standardowym modelem operacyjnym spółek deweloperskich na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest wybudowanie, komercjalizacja, a następnie sprzedaż budynku czy projektu. Z tego względu na rynku dominują zakupy nieruchomości lub portfolio nieruchomości, ale w ciągu ostatnich lat odbyło się również kilka transakcji dotyczących spółek operacyjnych deweloperów.

Jedną z nich jest zakup przez węgierski fundusz private equity, Optima, większościowego pakietu akcji w giełdowym deweloperze GTC. Do tej kategorii można zaliczyć także zakup akcji dewelopera biurowo-handlowego Capital Park przez amerykański fundusz Madison International Realty oraz zakup Trigranit, dewelopera biurowego działającego w większości krajów CEE, przez fundusz nieruchomościowy Revetas Capital.

Także dla spółek spoza sektora nieruchomości aspekt nieruchomościowy może być bardzo istotny. Interesującym przykładem takiej transakcji jest zakup przez właściciela sieci Netto, Salling Group, polskiego oddziału Tesco wraz z 301 sklepami i centrami handlowymi. Ponieważ transakcja z Sailing Group nie obejmowała całości biznesu Tesco w Polsce, część nieruchomości Tesco sprzedało innym podmiotom.
Trzy z nich kupiło Echo Investment z zamiarem zmiany sposobu zagospodarowania obiektów poprzez ich wyburzenia i budowę projektów mieszkaniowych. Inaczej postąpił EDS Retail Park, które po modernizacji i rozbudowie 6 zakupionych budynków ma zamiar przekształcić je w nowoczesne retail parki, gdzie Netto będzie operatorem spożywczym.

Patrząc na coraz mniejszą dostępność niezabudowanych gruntów w dobrych lokalizacjach należy spodziewać się, że trend zmiany sposobu przeznaczenia i zagospodarowania nieruchomości będzie występował coraz częściej. Wynika to również z tego, że niektóre inwestycje, budowane na początku lat 90-tych, nie spełniają już dzisiejszych standardów i oczekiwań klientów lub okolica zmieniła się na tyle, że dawna funkcja, którą pełniły nie jest już optymalna. Przykładem takiego miejsca jest Centrum Handlowe Jupiter w Warszawie, które jest aktualnie wyburzane, aby umożliwić powstanie inwestycji mix-use Towarowa 22, którego budowa rozpocznie się w 2023 r.

Spodziewamy się, że projektów zmiany zagospodarowania czy też wyburzania starych budynków, nawet z początku lat 90 tych będzie przybywać nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych. Również większa liczba powstających projektów mixed-use może stanowić ciekawą alternatywę dla inwestorów kupujących dotychczas monokulturowe obiekty.