Co to jest Q-COMMERCE I DARK-STORES i jaki ma wpływ na rynek nieruchomości?

Co to jest Q-commerce?

Q-commerce – znany również jako quick commerce, delivery on demand lub e-grocery to szybko rozwijająca się gałąź e-commerce. To, co odróżnia tradycyjny e-commerce od q-commerce, to czas. Zazwyczaj sklepy oferują dostawę następnego dnia lub odbiór osobisty, natomiast w przypadku quick commerce dostawa nie trwa dłużej niż godzinę.

Czym są Dark Store?

Dark Store – to punkt przeznaczony do szybkiej obsługi zamówień realizowanych na potrzeby własne bądź dla sieci partnerskich. Mimo nazwy i wyglądu przypominającego zwykły lokal convenience store, sklepy te nie są przeznaczone dla klientów z ulicy. Jedynie kurierzy i pracownicy platform q-commerce są uprawnieni do wejścia, aby odebrać wcześniej przygotowanie zamówienie, bądź zrobić zakupy zgodne z zamówieniem online.

Punkty Dark Store maję przeważnie powierzchnię od około 200 do 250 mkw. W przypadku większych centrów dystrybucyjnych, na przykład w gęsto zabudowanych obszarach handlowych lub mieszkaniowych, lokale te mają nawet 1000 mkw., aby móc sprawnie obsługiwać zamówienia zgodnie z koncepcją Dark Store.

Czym są Dark Kitchen?

Podobnie jak Dark Store, Dark Kitchen bądź też Black Restaurants nie są przeznaczone do obsługi klientów i obsługi zamówień wewnątrz lokalu. Obiekty te przypominają bardziej fabryki żywności i punkty odbioru dla kurierów q-commerce. W środku nie ma stolików i kelnerów, a klient z ulicy nie może wejść do środka i zamówić jedzenia. Punkty te są z założenia tworzone do szybkiej i masowej obsługi zamówień internetowych.

Quick commerce w Polsce

Wraz z obserwowalnym w ostatnich latach, rozwojem e-commerce w Polsce, rozwinęła się również sub-gałąź q-commerce / e-grocery. Coraz więcej firm rozwija swoje sieci kurierskie w największych polskich miastach. Są to m.in. Pyszne.pl, Uber Eats, Bolt Food, Glovo, Wolt.

Można przypuszczać, że francuska sieć supermarketów Carrefour jako jedna z pierwszych zaczęła wdrażać rozwiązania q-commerce. Firma stworzyła przy wielu swoich punktach zintegrowane magazyny, służące jedynie do obsługi zamówień internetowych. Pozwoliło to zaoferować kilka rodzajów dostawy, w tym Carrefour Sprint, która trwa do 3 godzin i jest dostępna niemal w każdym mieście ze sklepem Carrefour.

Największa sieć dyskontów w kraju, czyli Biedronka, we współpracy z firmą Glovo oferuje usługę Biedronka Express, natomiast Żabka stworzyła usługę Jush. Na wejście w segment e-grocery zdecydowali się we wspólnej współpracy MAKRO oraz InPost.

Dark stores w Polsce

Na chwilę obecną nie ma danych o ilości Dark Stores i Dark Restaurants w Polsce. Nasza rodzima platforma q-commerce, Lisek, również zapewnia szybką dostawę zamówień w formule q-commerce, lecz działa jedynie w Warszawie. Firma posiada swoje Dark Store na Wilanowie, Ursynowie, Kabatach i Mokotowie, dostarczając zamówienia codziennie od 8 rano do 23 wieczorem.

Dotychczas, jednym z najaktywniejszych graczy na rynku była obecna w Warszawie amerykańska platforma q-commerce Jokr. Do sierpnia 2021 r. firma posiadała 7 Dark Store zlokalizowanych na Woli, Mokotowie, Wilanowie i Bielanach. Planowano otwarcie nawet do 20 Dark Store w samej stolicy, a w kolejnym etapie w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. W marcu 2022 ogłosiła, że zamyka wszystkie swoje lokale i zawiesza działalność w Polsce, aby móc skupić się na swoich operacjach w Ameryce Południowej i Północnej. W listopadzie 2021 inna platforma, Swyft, również poinformowała o zawieszeniu swojej działalności w Polsce pomimo, że rozpoczęła działalność kilka miesięcy wcześniej.

Na Polski rynek szykują się do wejścia nowi gracze – Grovy oraz Gorillas.

Wiele wskazuje na to, że przynajmniej częściowo, niszę dla q-commerce bardzo szybko wypełnili istniejący retailerzy, którzy już posiadali infrastrukturę i logistykę (sieć istniejących sklepów). Te same podmioty, oprócz istniejącej sieci sklepów, mieli już wypracowaną pulę klientów, którzy wcześniej kupowali te same produkty w sklepach stacjonarnych. W przypadku istniejących sieci sklepów, nie bez znaczenia są wypracowane relacje z dostawcami i doświadczenie w branży. Ci duzi i doświadczeni już gracze, w przeciwieństwie do start-up’ów, posiadają kapitał potrzebny na rozwój oraz marketing.

Dark stores na świecie

Amsterdam i Rotterdam zakazały otwierania nowych lokali Dark Store i zawiesiły działalność już otwartych na co najmniej rok.

Punkty Dark Store i ich działalność nie są jasno regulowane przez prawo. Na początku 2022 roku w Holandii dwa duże miasta Amsterdam i Rotterdam zakazały otwierania nowych lokali Dark Store i zawiesiły działalność już otwartych na co najmniej rok. Jako powód wskazują na negatywny wpływ lokali na krajobraz miasta. Miejscowi mieszkańcy protestowali z powodu całodziennego i całonocnego hałasu oraz zanieczyszczenia powodowanego przez kurierów i pracowników ciemnych sklepów (Dark Store często działają 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu). Zakaz został wprowadzony na rok, dopóki rząd federalny nie ureguluje prawnie działalności Dark Store. Podobne głosy dochodzą z innych europejskich metropolii, takich jak Londyn i Paryż. Niezadowolenie obywateli rośnie, ponieważ firmy otwierają coraz więcej punktów w pobliżu ich miejsc zamieszkania, powodując problemy podobne do tych w Holandii.

Rynek e-groceries okazał się konkurencyjny i wymagający również za oceanem, np. w Nowym Yorku. Firma Gorillas zapewniała ekspresowe dostawy zakupów, do 10-15 minut, jednak trudności ze sprostaniem temu zadaniu spowodowały zmianę polityki firmy. Zamiast informacji o spodziewanych 10 minutach potrzebnych na dostarczenie zakupów, firma reklamuje się, że dostarczy zakupy „w przeciągu minut”. Dodatkowo Gorillas rozpoczął modernizację swoich 18 lokalizacji w Nowym Jorku, aby umożliwić klientom odbieranie zamówień w sklepie, a także usuwając ciemne osłony z witryn sklepów.

Perspektywy dla dark stores w Polsce i ich wpływ na rynek nieruchomości

Z badań PwC wynika, że polski rynek sprzedaży online produktów spożywczych i chemii gospodarczej w 2021 r. osiągnął wartość ok. 2.2 mld zł (4.1 mld zł uwzględniając podsegment diet pudełkowych). Natomiast w 2027 r. ma wynieść 9.2 mld zł (12.9 mld zł uwzględniając podsegment diet pudełkowych). W latach 2021-2027 skumulowany wzrost ma wynieść aż 28%. Jednakże e-groceries to w Polsce nadal dość nowy rynek, który może być mocno ograniczony przyzwyczajeniami konsumentów i ograniczeniami urbanizacyjnymi. Z kolei przykład miast krajów na zachód od Polski pokazuje kolejne trudności, m.in. z czasem dostawy, który w wysoko zurbanizowanych aglomeracjach może być wyzwaniem.

Według badań Savills dotyczących lokali q-commerce „Typowa wielkość tych węzłów [..] wynosi od 250 do 1 000 mkw., zlokalizowanych na poziomie gruntu i doskonale skomunikowanych z centrami miast lub gęsto zaludnionymi obszarami mieszkalnymi liczącymi ponad 50 000 osób; najlepiej w odległości od 2 do 3 km od klienta, aby zagwarantować obiecane terminy dostaw.” Z drugiej strony, dark store nie potrzebuje lokalu wyeksponowanego i widocznego jak w przypadku tradycyjnego sklepu (zatem niższy czynsz) oraz wymaga o wiele mniejszych nakładów na wykończenie skoro klienci nie mają dostępu do środka (niższe koszty uruchomienia sklepu).

Nie jest jasne, czy i jak q-commerce, dark store i dark restaurants wpłyną na tradycyjne sklepy spożywcze, restauracje oraz ogólnie na nieruchomości komercyjne. Na chwilę obecną, wszystko wskazuje na to że dark stores i dark restaurants nie potrzebują „nowego formatu” w sektorze nieruchomości, gdyż wpasowują się w istniejące segmenty tj. budynki mieszkalne lub biurowe z lokalami usługowymi na parterze oraz wielkomiejskie sieci sklepów, które starają się dostosować do nowych trendów. Rozwój quick commerce i powstawanie dark stores wydaje się przejawem naturalnego przeobrażania się rynku i dostosowywania do zmieniających się potrzeb klientów niż rewolucją w branży. Przykład Gorillas z Nowego Jorku pokazuje też, że to co dziś nazywamy dark store, może w przyszłości mieć odsłonięte witryny oferować możliwość odbioru zakupów na miejscu. Ostateczny kształt q-commerce zobaczymy w przyszłości zwłaszcza gdy w wyniku zaostrzonej konkurencji nastąpi konsolidacja rynku.