Czas wyzwań dla giełdowych liderów

Przyczyny, perspektywy, problemy

W ostatnich miesiącach, słowa takie jak “inflacja” i “recesja” są odmieniane w mediach przez wszystkie przypadki. Niemniej, branża budowlana jest w sytuacji szczególnie niekorzystnej z uwagi na specyfikę realizowanych zleceń - bardziej złożone projekty trwają po kilka lat. Jeśli uwzględnimy dodatkowo długotrwałe procesy związane z negocjacjami ceny, przetargami i inne czynności administracyjne, okazuje się, że zdarzają się sytuacje, w których ceny za poszczególne aktualnie realizowane kontrakty, były ustalane z inwestorami kilka lat temu, przy zupełnie innych warunkach bazy kosztowej.

Ci, którzy byli w stanie zapewnić w kontraktach o usługi budowlane, odpowiednie zapisy pozwalające na indeksację ceny np. o inflację, są w nieco bardziej korzystnym położeniu, natomiast z pewnością nie jest to sytuacja komfortowa. Z naszych obserwacji wynika też, że mechanizmy indeksacji cen nie były do tej pory szeroko stosowane. Najczęściej spotykane z nich zakładają bowiem indeksację o inflację lub inny zewnętrzny wskaźnik ograniczony maksymalnym poziomem. Niestety, jeszcze rok temu mało kto był w stanie przewidzieć skalę wzrostów kosztów, z jaką mamy obecnie do czynienia na rynku materiałów i surowców (szacowany wzrost cen wyrobów stalowych to ponad 60% - i to tylko w okresie od rozpoczęcia wojny w Ukrainie). Niedobory podaży na rynku stali będące problemem w zasadzie już od 2020 roku, mogą tylko przybrać na sile, biorąc pod uwagę fakt, jak istotnym graczem na rynku produkcji stali jest Ukraina oraz ograniczenia handlu z Rosją.

Spowodowane bezpośrednio przez wojnę wzrosty cen ropy naftowej, mają z kolei bezpośrednie przełożenie na koszty asfaltu, co niewątpliwie będzie miało negatywny wpływ na realizowane marże na kontraktach infrastrukturalnych.

Dodatkowym czynnikiem mogącym odgrywać istotną rolę z perspektywy zarządzania kosztami realizowanych prac jest również rosnąca presja na wynagrodzenia i koszty podwykonawstwa. Wykonawstwo w branży budowlanej jest zdominowane przez mężczyzn, dodatkowo mocno zależne od siły roboczej z Ukrainy. Wojna w Ukrainie powodująca odpływ siły roboczej z rynku budowlanego w Polsce może mieć istotny wpływ na podaż na rynku pracy, co z kolei z pewnością odegra niebagatelną rolę jak chodzi o poziom kosztów wynagrodzeń czy kosztów podwykonawców, stanowiących nierzadko najistotniejszy komponent kosztów w budżecie projektu. Według danych GUS, Ukraińcy stanowili ok. 11% ogółu zatrudnionych w budownictwie. Skala zjawiska jest zatem niezwykle istotna i może powodować swego rodzaju spiralę kosztową - braki kadrowe tworzą ryzyko opóźnień w realizacji projektów, co ma późniejsze przełożenie np. na wzrost kosztów utrzymania budowy.

Skokowe wzrosty cen surowców, warunkujące dalszą presję kosztową w sektorze usług budowlanych i generalnego wykonawstwa, są znacznie wyższe niż będąca najczęstszym benchmarkiem służącym do indeksacji, inflacja CPI. W praktyce oznacza to, że nawet te kontrakty, które posiadają korzystne dla generalnego wykonawcy zapisy o automatycznym wzroście wynagrodzenia pokrywającym inflację, nie są dla podmiotów działających na rynku wystarczającą ochroną przed faktycznym wzrostem kosztów. A przecież, najczęstszą praktyką na lokalnym rynku, zwłaszcza przy kontraktach dla prywatnych inwestorów, jest brak jakichkolwiek zapisów chroniących wykonawcę przed wzrostem kosztów.

Wydaje się, że niepewność na rynku osiągnęła ekstremum. Budimex poinformował, że zrezygnował z powodu rosnących cen materiałów z kontraktów na kwotę ponad 3 mld zł.

Erbud zakomunikował  z kolei, że wartość kontraktów, które będą przedmiotem renegocjacji z inwestorami wynosi między 500 a 800 mln zł.

Wszyscy liczący się na rynku gracze stoją na stanowisku, że nie jest brany pod uwagę najczarniejszy scenariusz w postaci schodzenia z budów. Niemniej jednak, konieczna jest współpraca pomiędzy inwestorami, a wykonawcami w celu realizacji kontraktów.

Rynek budowlany zaczyna mieć problem z paradoksalną sytuacją - wielkość portfela mierzonego podpisanymi kontraktami, zawsze traktowana jako wyznacznik siły i pozycji danego podmiotu na rynku, może zacząć ciążyć niektórym graczom - przy braku waloryzacji cen zleceń, kontrakty te mogą się okazać być źródłem przyszłych strat, a alternatywą względem poniesienia strat będą kary za zerwanie kontraktów.

Perspektywy po stronie kosztowej nie są kolorowe. Jak zatem ma się sytuacja po stronie popytu na usługi budowlane? Niestety, i w tym przypadku, ciężko jest patrzeć w przyszłość z optymizmem. Wzrost kosztów kredytów wywołany walką z inflacją, powinien zahamować popyt na mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego. Już teraz wartość wniosków o kredyty hipoteczne drastycznie spadła.

Popyt na mieszkania ze strony osób indywidualnych uległ istotnemu ograniczeniu, wielu klientów “kredytowych” zostało przez podniesione oprocentowanie oraz rekomendację S a co za tym idzie przez obniżoną zdolność kredytową praktycznie odciętych od finansowania kredytem. Dodatkowo zauważyć należy, że aktualnie miesięczna rata kredytu na zakup mieszkania przewyższa przychody z tytułu potencjalnego jego najmu. Modne do tej pory inwestowanie w mieszkania na wynajem finansowane kredytów  stało się dla inwestorów indywidualnych nieatrakcyjne - i to nawet pomimo istotnego wzrostu stawek najmu spowodowanego popytem na mieszkania na wynajem wygenerowanym przez uchodźców z Ukrainy.

Obserwowany od niedawna napływ do Polski funduszy PRS - instytucjonalnie inwestujących w mieszkania na wynajem wydaje się nie ustawać. Mające dostęp do tańszego finansowania podmioty stają się coraz więcej znaczącą siłą generującą popyt na projekty deweloperskie.