Skąd ten boom?
Zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce
Rynek mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach bardzo dynamicznie się rozwija. Ceny mieszkań w największych aglomeracjach w ciągu ostatnich 3 lat rosły o średnio 10% rocznie.
Z drugiej jednak strony, możemy zaobserwować równie szybkie tempo wzrostu wynagrodzeń. W latach 2017 - 2020 średnie miesięczne wynagrodzenie w największych miastach wzrosło o ponad 20%.
Przyglądając się rynkowi mieszkaniowemu zastanawialiśmy się, jak wygląda porównanie dzisiejszej sytuacji do okresu intensywnych wzrostów w latach 2004 - 2007.
Czy dziś faktycznie jest drożej niż było 15 lat temu?
Jak dzisiejsza sytuacja w Polsce wygląda w porównaniu do naszych sąsiadów?
Czy rzeczywiście w Polsce jest tak drogo, jak wszyscy mówią?
Na przestrzeni ostatnich miesięcy, nieustannie słyszymy o rekordowych cenach nieruchomości mieszkaniowych. W ujęciu nominalnym cena m2 mieszkania, osiąga niespotykane w historii poziomy. Jednak, aby dobrze ocenić sytuację na rynku, należy zestawić ceny z wynagrodzeniami.
Ile średnich pensji potrzeba, aby kupić m2 mieszkania na przestrzeni ostatnich 16 lat
Składowe ceny brutto za m2 mieszkania w Warszawie w 2008 i 2021 roku
Kluczowymi elementami ceny mieszkań, mającymi znaczący wpływ na ostateczną kwotę sprzedaży, są bez wątpienia koszty budowy, zakupu ziemi, oraz marża deweloperska.
W dalszym ciągu, podobnie jak w 2008 koszty budowy mają największy wpływ na cenę mieszkań (choć ich udział % zmalał, z racji na stosunkowo wolniejsze tempo wzrostu).
Z kolei porównując rok 2008 do sytuacji obecnej, największy wpływ % na wzrost ceny mieszkań miały ceny gruntów (koszty zakupu ziemi).
Ograniczona podaż prawnie uregulowanych gruntów, brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydłużenie procesów administracyjnych powoduje, że działki z pozwoleniem na budowę, osiągają najwyższe ceny w historii.
Mimo rekordowego popytu, marża deweloperska od lat utrzymuje się na stabilnym procentowym poziomie, co wynika m. in. z wysokiej konkurencji na rynku mieszkaniowym.
2008
Q2 2021
Polska
Niemcy
Czechy
Szwecja
Ile średnich pensji potrzeba, aby kupić m2 mieszkania
1,11
0,85
1,96
1,2
Warszawa
Berlin
Praga
Sztokholm
Średnia cena m2 mieszkania w stolicy (2020)
EUR
2 220
2 220
EUR
3800
3800
EUR
4900
4900
EUR
7260
7260
Ile średnich pensji potrzeba aby kupić m2 mieszkania (2020)
1,41
0,88
2,7
1,73
Polska posiada jeden z najniższych współczynników jednostek mieszkaniowych na tysiąc mieszkańców. Jesteśmy o prawie 100 jednostek poniżej średniej unijnej. Mała ilość mieszkań oraz ich mniejsza powierzchnia od średniej unijnej sprawia, że Polacy żyją w małych, przeludnionych mieszkaniach.
Polska
Niemcy
Czechy
Szwecja
UE
Ilość jednostek mieszkaniowych na 1000 mieszkańców w 2020
393
515
468
487
491
Średnia ilość osób przypadających na jedno mieszkanie w 2020
2,8
2
2,3
2
2,3
Średnia powierzchnia przypadająca na jednego mieszkańca w 2020
29,3 m2
45,56 m2
40,63 m2
42,09 m2
42,56 m2
% populacji wynajmujących mieszkanie w 2020 (zmiana od 2010 roku)
14,4%
(- 4,3 p.p.)
(- 4,3 p.p.)
49,6%
(+ 3,8 p.p.)
(+ 3,8 p.p.)
21,1%
(+ 1,2 p.p.)
(+ 1,2 p.p.)
35,5%
(+ 2,8 p.p.)
(+ 2,8 p.p.)
30,2%
(+ 0,9 p.p.)
(+ 0,9 p.p.)
Mimo dynamicznego rozwoju rynku przez ostatnie lata, luka mieszkaniowa nadal utrzymuje na poziomie 2,2 mln mieszkań.
Zwiększenie podaży jest niezbędne, aby pokryć niedobór zasobów lokalowych. Jedną z metod może być rozwój rynku najmu długoterminowego. Dzięki możliwości budowy mieszkań na wynajem na gruntach usługowych, deweloperzy są w stanie zwiększyć podaż mieszkań bez ograniczania możliwości zakupowych Polaków.
Polacy w dalszym ciągu wybierają własność na rzecz najmu. Tylko 14,4% Polaków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, co jest wynikiem znacznie poniżej średniej Unii Europejskiej. Rozwój profesjonalnego rynku najmu instytucjonalnego oraz wejście do Polski wielu funduszy wyspecjalizowanych w rynku najmu, może zachęcić Polaków do wynajmu mieszkań, jako interesującej alternatywy do zakupu.
Bezpieczna forma inwestycji
Relatywnie krótki okres gospodarki wolnorynkowej w Polsce połączony z niską świadomością inwestycyjną Polaków powoduje, że rynek mieszkaniowy postrzegany jest przez 58% Polaków jako bezpieczna forma inwestycji, pozwalająca na ochronę kapitału przed inflacją.
Jednym z czynników zwiększonej popularności nieruchomości mieszkaniowych jest niewątpliwie brak wehikułu inwestycyjnego jakimi są REIT-y (Real Estate Investment Trust).
Rynek mieszkaniowy jest tylko jednym z segmentów rynku nieruchomości. Po drugiej stronie spektrum są nieruchomości komercyjne, duże, wielomilionowe inwestycje, które są poza zasięgiem przeciętnego inwestora. Właśnie dlatego REIT-y mogą być rozwiązaniem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych m. in poprzez odpływ części kapitału inwestycyjnego w kierunku nieruchomości komercyjnych.
Pomimo wielokrotnych prób wprowadzenia REIT-ów na rynek polski, w dalszym ciągu taka legislacja nie została wdrożona.
chart
Najkorzystniejsze formy inwestowania według Polaków, max 3 odpowiedzi, na próbie 1124 osób
Źródło: Assaygroup, 08.2021, ”Wskaźniki gotowości inwestycyjnej Polaków”
Zagadnienia powiązane
Skontaktuj się z nami
Obserwuj nas
