Skip to content Skip to footer
Search

Loading Results

Skąd ten boom?

Zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce

Rynek mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach bardzo dynamicznie się rozwija. Ceny mieszkań w największych aglomeracjach w ciągu ostatnich 3 lat rosły o średnio 10% rocznie.

Z drugiej jednak strony, możemy zaobserwować równie szybkie tempo wzrostu wynagrodzeń. W latach 2017 - 2020 średnie miesięczne wynagrodzenie w największych miastach wzrosło o ponad 20%.

Przyglądając się rynkowi mieszkaniowemu zastanawialiśmy się, jak wygląda porównanie dzisiejszej sytuacji do okresu intensywnych wzrostów w latach 2004 - 2007.

Pobierz raport

Czy dziś faktycznie jest drożej niż było 15 lat temu?

Jak dzisiejsza sytuacja w Polsce wygląda w porównaniu do naszych sąsiadów?

Czy rzeczywiście w Polsce jest tak drogo, jak wszyscy mówią?

Na przestrzeni ostatnich miesięcy, nieustannie słyszymy o rekordowych cenach nieruchomości mieszkaniowych. W ujęciu nominalnym cena m2 mieszkania, osiąga niespotykane w historii poziomy. Jednak, aby dobrze ocenić sytuację na rynku, należy zestawić ceny z wynagrodzeniami.

Ile średnich pensji potrzeba, aby kupić m2 mieszkania na przestrzeni ostatnich 16 lat

Składowe ceny brutto za m2 mieszkania w Warszawie w 2008 i 2021 roku

Kluczowymi elementami ceny mieszkań, mającymi znaczący wpływ na ostateczną kwotę sprzedaży, są bez wątpienia koszty budowy, zakupu ziemi, oraz marża deweloperska.

W dalszym ciągu, podobnie jak w 2008 koszty budowy mają największy wpływ na cenę mieszkań (choć ich udział % zmalał, z racji na stosunkowo wolniejsze tempo wzrostu).

Z kolei porównując rok 2008 do sytuacji obecnej, największy wpływ % na wzrost ceny mieszkań miały ceny gruntów (koszty zakupu ziemi).

Ograniczona podaż prawnie uregulowanych gruntów, brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydłużenie procesów administracyjnych powoduje, że działki z pozwoleniem na budowę, osiągają najwyższe ceny w historii. 

Mimo rekordowego popytu, marża deweloperska od lat utrzymuje się na stabilnym procentowym poziomie, co wynika m. in. z wysokiej konkurencji na rynku mieszkaniowym.

2008

Q2 2021

Rynek nieruchomości znajduje się obecnie fazie intensywnych wzrostów. Aktualna sytuacja rynkowa, nie powinna być dla nikogo zaskoczeniem, gdyż cechuje się on cyklicznością, a od poprzedniego wzrostu minęło już prawie 15 lat. Chociaż okoliczności zewnętrzne różnią się od tych z ubiegłych lat, fundamenty wzrostów pozostają podobne.

Kinga Barchoń
Partner, Real Estate, PwC Polska

Polska
Niemcy
Czechy
Szwecja

Ile średnich pensji potrzeba, aby kupić m2 mieszkania

1,11
0,85
1,96
1,2
Warszawa
Berlin
Praga
Sztokholm

Średnia cena m2 mieszkania w stolicy (2020)

EUR
2 220
EUR
3800
EUR
4900
EUR
7260

Ile średnich pensji potrzeba aby kupić m2 mieszkania (2020)

1,41
0,88
2,7
1,73
Źródła: GUS, AMRON, Czeski Urząd Statystyczny, Niemiecki Urząd Statystyczny, Szwedzki Urząd Statystyczny, EUROSTAT kursy walut z dnia 31.12.2020

Polska posiada jeden z najniższych współczynników jednostek mieszkaniowych na tysiąc mieszkańców. Jesteśmy o prawie 100 jednostek poniżej średniej unijnej. Mała ilość mieszkań oraz ich mniejsza powierzchnia od średniej unijnej sprawia, że Polacy żyją w małych, przeludnionych mieszkaniach.

Polska
Niemcy
Czechy
Szwecja
UE

Ilość jednostek mieszkaniowych na 1000 mieszkańców w 2020

393
515
468
487
491

Średnia ilość osób przypadających na jedno mieszkanie w 2020

2,8
2
2,3
2
2,3

Średnia powierzchnia przypadająca na jednego mieszkańca w 2020

29,3 m2
45,56 m2
40,63 m2
42,09 m2
42,56 m2

% populacji wynajmujących mieszkanie w 2020 (zmiana od 2010 roku)

14,4%
(- 4,3 p.p.)
49,6%
(+ 3,8 p.p.)
21,1%
(+ 1,2 p.p.)
35,5%
(+ 2,8 p.p.)
30,2%
(+ 0,9 p.p.)

Mimo dynamicznego rozwoju rynku przez ostatnie lata, luka mieszkaniowa nadal utrzymuje na poziomie 2,2 mln mieszkań.

Zwiększenie podaży jest niezbędne, aby pokryć niedobór zasobów lokalowych. Jedną z metod może być rozwój rynku najmu długoterminowego. Dzięki możliwości budowy mieszkań na wynajem na gruntach usługowych, deweloperzy są w stanie zwiększyć podaż mieszkań bez ograniczania możliwości zakupowych Polaków.

Polacy w dalszym ciągu wybierają własność na rzecz najmu. Tylko 14,4% Polaków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, co jest wynikiem znacznie poniżej średniej Unii Europejskiej. Rozwój profesjonalnego rynku najmu instytucjonalnego oraz wejście do Polski wielu funduszy wyspecjalizowanych w rynku najmu, może zachęcić Polaków do wynajmu mieszkań, jako interesującej alternatywy do zakupu. 

Bezpieczna forma inwestycji 

Relatywnie krótki okres gospodarki wolnorynkowej w Polsce połączony z niską świadomością inwestycyjną Polaków powoduje, że rynek mieszkaniowy postrzegany jest przez 58% Polaków jako bezpieczna forma inwestycji, pozwalająca na ochronę kapitału przed inflacją.

Jednym z czynników zwiększonej popularności nieruchomości mieszkaniowych jest niewątpliwie brak wehikułu inwestycyjnego jakimi są REIT-y (Real Estate Investment Trust).

Rynek mieszkaniowy jest tylko jednym z segmentów rynku nieruchomości. Po drugiej stronie spektrum są nieruchomości komercyjne, duże, wielomilionowe inwestycje, które są poza zasięgiem przeciętnego inwestora. Właśnie dlatego REIT-y mogą być rozwiązaniem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych m. in poprzez odpływ części kapitału inwestycyjnego w kierunku nieruchomości komercyjnych.

Pomimo wielokrotnych prób wprowadzenia REIT-ów na rynek polski, w dalszym ciągu taka legislacja nie została wdrożona.

chart

Najkorzystniejsze formy inwestowania według Polaków, max 3 odpowiedzi, na próbie 1124 osób

Źródło: Assaygroup, 08.2021, ”Wskaźniki gotowości inwestycyjnej Polaków”

Skontaktuj się z nami

Kinga Barchoń

Kinga Barchoń

Partner, Nieruchomości, PwC Polska

Tel.: +48 502 184 178

Tomasz Ciesielski

Tomasz Ciesielski

Wicedyrektor, Doradztwo biznesowe, Sektor nieruchomości, PwC Polska

Tel.: +48 519 505 322

Michał Bobrzyński

Michał Bobrzyński

Konsultant, sektor nieruchomości, PwC Polska

Tel.: +48 519 505 127

Obserwuj nas