Najem instytucjonalny

Trwały trend, a nie chwilowa moda

W ostatnich latach boom na rynku mieszkaniowym przykuwa szczególną uwagę inwestorów. Popularność zyskuje nowość na polskim rynku mieszkaniowym, czyli najem instytucjonalny powszechnie zwany jako PRS (Private Rented Sector). Potencjał rozwoju tego sektora w Polsce potwierdzają liczne inwestycje podejmowane przez zagranicznych przedsiębiorców. Wraz z wejściem dużych graczy z rynku najmu, trend ten zyskuje popularność również wśród lokalnych deweloperów, decydujących się na pakietową sprzedaż projektów lub uruchamianie własnych platform najmu.

Wszystko zapowiada się bardzo obiecująco, jednak aby poprawnie ocenić sytuację, należy wziąć pod lupę kilka innych czynników stymulujących i ograniczających rozwój sektora PRS w Polsce. Dopiero na ich podstawie, będziemy w stanie odpowiedzieć na pytanie czy najem instytucjonalny przerodzi się w trwały trend, czy jest on tylko chwilową modą?

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny (PRS - Private Rented Sector, inaczej BTR - Built to Rent) jest działalnością związaną z wynajmem mieszkania prowadzoną przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni mieszkaniowej stanowi podstawę działalności gospodarczej.

Działalność ta prowadzona jest w budynku zaprojektowanym i wybudowanym z myślą o najmie, tzn. z mieszkaniami o odpowiednich rozkładach oraz pomieszczeniami do wspólnego użytku (kawiarnie, przestrzenie coworkingowe, pralnie).

Kto może być właścicielem nieruchomości?

Właścicielem nieruchomości może być ten sam podmiot, który nią operuje (zarządza). Role mogą być również rozdzielone – własność jest w rękach funduszu inwestycyjnego, a wynajem prowadzi profesjonalny operator.

Jaka jest skala najmu?

W przypadku najmu instytucjonalnego bierzemy zazwyczaj pod uwagę całe budynki lub ich stanowczą część. W przeciwieństwie do najmu indywidualnego stanowiącego portfel mieszkań zlokalizowanych w wielu budynkach. Do tego dochodzi jeszcze dedykowana obsługa najemcy, profesjonalny serwis mieszkań czy świadczenie usług concierge.

Podmioty na rynku najmu instytucjonalnego

Wybrane czynniki wpływające na rozwój rynku PRS w Polsce

Luka mieszkaniowa

Dynamiczny rozwój branży deweloperskiej wciąż nie rozstrzygnął obserwowanego od lat problemu deficytu powierzchni mieszkaniowej.

W Polsce luka mieszkaniowa szacowana jest na około 2 mln lokali. Jej wysokość jest wciąż znacząca, mimo zasadniczego zwiększenia się zasobu mieszkaniowego - z 13,5 mln (2010 rok) do ponad 15 mln (2020 roku).

Dostępność mieszkań

Malejąca dostępność mieszkań może wpływać na zainteresowanie najmem jako alternatywą dla własności. Najczęstszym powodem, wskazywanym przez najemców mieszkań w Polsce, wyboru najmu zamiast własności mieszkania jest kwestia braku środków pozwalających na zakup mieszkania.

Szacowana dostępność mieszkania (mkw. za przeciętną pensję w sektorze przedsiębiorstw)

^{Źródło: NBP, GUS}

Brak możliwości amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych

Zmiana ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzona jako część Polskiego Ładu, wyłącza od 2022 roku możliwość amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. W wyniku czego właściciele takich budynków zapłacą więcej z tytułu podatku dochodowego, gdyż nie będą mogli obniżać podstawy opodatkowania o odpisy amortyzacyjne.

Wejście dużych graczy PRS

Rynek instytucjonalny w Polsce rozwija się dwutorowo: deweloperzy mieszkaniowi budują swoje portfele mieszkań na wynajem w oparciu o posiadany bank ziemi, natomiast nowi gracze skupiają się na przejmowaniu spółek deweloperskich lub zakupie projektów gotowych do budowy. Wejście dużych graczy PRS, które miało miejsce w ostatnich latach znacznie zdynamizowało rozwój tego rynku.

Zmiana cen mieszkań i stawek najmu

Niemal we wszystkich państwach Unii Europejskiej, na przestrzeni ostatnich 10 lat (2010-2020) ceny mieszkań rosły istotnie szybciej niż ceny najmu, przez co najem mieszkania stawał się korzystniejszy niż kupno.

W przypadku Polski rozbieżność pomiędzy zmianą cen mieszkań i stawek czynszu jest zdecydowanie mniejsza - ceny wzrosły o 40%, a stawki czynsz o 33%, przy czym do 2017 roku wzrost czynszu był wyższy niż cen mieszkań, które zaczęły nadrabiać dystans począwszy od 2018 roku. Na koniec 2020 roku skumulowane tempo wzrostu obu kategorii się zrównało, by wreszcie w 2021 stawki czynszu ustąpiły wzrostowi cen mieszkań.