Ambitna polityka ESG czyli podróż w niskoemisyjną przyszłość

Ostatnio biznes dostosowuje się do nowych warunków prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony pandemia zmieniła sposób i intensywność wykorzystania części powierzchni komercyjnych, z drugiej zaś głęboki kryzys na rynku nośników energii, przede wszystkim energii elektrycznej oraz gazu ziemnego, drastycznie podniósł koszty utrzymania budynków. Wzrost opłat za media energetyczne będzie szczególnie dotkliwy w 2022 roku. Z naszych obserwacji wynika, że przedsiębiorstwa, które wcześniej przykładały wagę do aspektów środowiskowych i społecznych, cechują się znacznie większą odpornością na wskazane trudności. Oprócz wypełniania celów społecznych, budowania wizerunku firmy, ograniczania kosztów, wdrożenie ambitnej strategii ESG przyczynia się do redukowania ryzyka biznesowego. Pandemia i kryzys energetyczny są swego rodzaju testem odporności na tego typu zdarzenia.

Odporni na kryzys energetyczny

Najlepszym przykładem, który pozwoli na zobrazowanie tego mechanizmu, są rosnące ceny nośników energii elektrycznej. Przedsiębiorstwa, które zakontraktowały energię z dedykowanych odnawialnych źródeł energii (OZE) przed kryzysem, wykazały się nie tylko troską o środowisko, ale też uzyskały rodzaj ubezpieczenia od nieprzewidywalnego wzrostu cen energii elektrycznej. Niestety podmioty działające w Polsce nie decydowały się często na takie posunięcie.

Na grafice zostały zestawione ceny energii elektrycznej w kontraktach bieżących typu BASE, które są notowane na Towarowej Giełdzie Energii (TGE), oraz ceny uprawnień do emisji CO2, które są publikowane przez Krajowy Ośrodek Bilansowania i Zarządzania Emisjami (KOBIZE). Ceny energii elektrycznej bardzo silnie zależą od ceny emisji CO2, ponieważ 70% energii wciąż wytwarza z węgla kamiennego i brunatnego. Dodatkowym czynnikiem wzrostu cen energii elektrycznej jest niedobór gazu ziemnego na rynku europejskim oraz jego bardzo wysokie ceny.

Pozioma linia odzwierciedla maksymalną wylicytowaną cenę odbioru energii z instalacji fotowoltaicznych oraz wiatrowych poniżej 1 MW, która została zaakceptowana przez Urząd Regulacji Energetyki w grudniu 2021 roku. Na tej aukcji ceny w kontraktach 15-letnich, które zostały przyznane wytwórcom, mieściły się w przedziale od 219 do 279 zł/MWh. Zaopatrzenie z OZE daje szereg korzyści – uniezależnienie od zmian ceny uprawnień do emisji CO2, przewidywalne koszty zaopatrzenia w energię elektryczną, zmniejszenie śladu węglowego (w szczególnych przypadkach do zera), mocniejszą pozycję w negocjowaniu kontraktów z międzynarodowymi korporacjami, które za cel postawiły sobie osiągnięcie neutralności klimatycznej.

Budynki efektywne energetycznie

W przypadku budynków kluczowym aspektem w obszarze ESG jest ich charakterystyka energetyczna. Dachowe instalacje fotowoltaiczne, które teraz bardzo zyskują na popularności, są godne rozważenia, ale są one w stanie zaspokoić tylko niewielką część strumienia energii zużywanego przez energochłonny obiekt. Niezależnie od tego, z jakiego źródła jest dostarczana energia, najważniejsze jest niskie zapotrzebowanie na nią. W każdym budynku istnieje możliwość wprowadzenia udoskonaleń, doposażenia w nowsze technologie czy też przeprowadzenia korekt w momencie prac remontowych. Jednak charakterystyka energetyczna budynku jest w dużej mierze determinowana na etapie koncepcji i projektowania. Budynek niskoenergetyczny musi być od początku z takim zamysłem zaprojektowany oraz stworzony. Wiele cech termicznych budynku wynika z jego konstrukcji i rozwiązań funkcjonalno-użytkowych.

Zmiana charakterystyki energetycznej istniejącego już budynku jest trudna, choć oczywiście możliwa. Jednak podniesienie wskaźnika energochłonności podczas modernizacji obiektu jest o wiele droższe niż uzyskanie tego samego efektu na etapie projektowania i budowy.

Strategiczne myślenie

Najemcy budynków o dobrej charakterystyce energetycznej mogą już teraz zauważyć i docenić, że zużycie nośników energii na ogrzewanie oraz wentylację obiektu jest niskie. Obecnie przekłada się to na duże oszczędności finansowe, ponieważ ceny energii elektrycznej i gazu ziemnego są bardzo wysokie. I to jest bonus za podjęcie właściwej decyzji w odpowiednim momencie. Odpowiednio przygotowana strategia ESG wspiera planowanie oraz wdrażanie tego typu działań.

Właściciele efektywnych energetycznie budynków są obecnie w lepszej sytuacji niż ich konkurenci mający portfolio obiektów zużywających dużo energii. Niskie koszty utrzymania zabezpieczają ich przed utratą najemców. A w przypadku decyzji o sprzedaży budynków są podstawą uzyskania lepszej wyceny rynkowej.

Odpowiednio przygotowana strategia ESG pozwala lepiej zrozumieć zmiany preferencji inwestorów i najemców. Dotyczy to szczególnie Polski, gdzie wciąż ponad 70% energii elektrycznej jest wytwarzane z węgla kamiennego oraz brunatnego, a większość miast na południu Polski zmaga się ze smogiem. Krajowe uwarunkowania czynią nas mniej wrażliwymi na globalne problemy, w tym na ocieplenie klimatu. Międzynarodowe korporacje mają inną perspektywę i priorytety, których trafne odczytanie jest łatwiejsze, kiedy my sami opracowaliśmy oraz wdrażamy strategię ESG.

Rozpatrywanie decyzji deweloperskich i inwestycyjnych przez pryzmat trendów kształtujących się w dłuższej perspektywie czasowej jest bardzo ważne. Wiele wskazuje na to, że wartość nieruchomości oraz ich użyteczność za 10 lat będzie dużo bardziej uzależniona od jej cech środowiskowych i energetycznych niż to jest obecnie. Budynki o bardzo dobrej charakterystyce energetycznej, mające szeroką gamę rozwiązań środowiskowych, tworzących przestrzeń przyjazną użytkownikom, to inwestycja, której wartość będzie trwała mimo upływu czasu.

Badania* przeprowadzone przez Buildera i PwC pokazują, że przedsiębiorstwa zaangażowane w budowę, inwestowanie oraz zarządzanie powierzchniami komercyjnymi w Polsce tylko częściowo wpisują się opisywany trend. Najbardziej zastanawiające jest to, że tylko 21% respondentów uznało ESG za istotne ze strategicznego punktu widzenia.

Pandemia i kryzys energetyczny trwają dłużej niż się tego spodziewaliśmy, jednak oba te zjawiska mają charakter przejściowy. Według naszych przewidywań za 2–3 lata warunki prowadzenia działalności gospodarczej będą podobne do tych z roku 2019. Przy czym obecne doświadczenia mają wymiar formatywny w obszarze świadomości menedżerów i inwestorów, w sposobie postrzegania przez nich ryzyka środowiskowego.

Pandemia jest lekcją pokory wobec natury. Zmiany klimatu i ich konsekwencje będą miały dużo silniejsze oddziaływanie na procesy gospodarcze oraz społeczne niż COVID-19, a nie będzie wówczas „szczepionki chroniącej przed skutkami zmiany klimatu”. Kryteria ESG nabierają obecnie zupełnie nowych treści, wiążą się z realnymi doświadczeniami, które ukształtują strategiczne myślenie w biznesie na kolejne dekady. Podobną funkcję pełni obecnie kryzys energetyczny. Mniejsze znaczenie ma to, czy będzie kolejny kryzys energetyczny, czy nie. Ważniejsze jest to, że „z dużym prawdopodobieństwem może nastąpić”. To zmienia ocenę ryzyka biznesowego, wpływa na kryteria inwestycyjne oraz zmienia strategie kluczowych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych.