Popyt na centra danych

Pod koniec 2022 roku w Polsce działało blisko 140 obiektów zaprojektowanych jako centra przetwarzania danych cyfrowych. Największa koncentracja tego rodzaju obiektów dotyczy Warszawy, gdzie całkowitą podaż szacuje się na 130 MW (megawatów). Polski rynek jest zdominowany przez rodzime przedsiębiorstwa, wśród których możemy wymienić firmy Beyond, Talex czy Polcom, ale obecni są na nim również najwięksi światowi gracze np. Equinix.

Istnieje ogromna przepaść między rynkami FLAPD (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin), a resztą europejskich stolic. Powyższe miasta zdominowały Europę pod względem inwestycji w centra danych. Warszawa utrzymuje silną pozycję z mocą na poziomie porównywalnym z innymi stolicami i jest liderem w Europie Środkowo-Wschodniej. Rosnące koszty budowy, ceny oraz dostępność gruntów skłaniają inwestorów do poszukiwania nowych lokalizacji dla obiektów typu data center poza rynkiem FLAPD.

Przewiduje się, że w 2025 roku ilość danych generowanych (tj. utworzonych, przechwyconych, skopiowanych i wykorzystanych danych bądź informacji) na świecie osiągnie poziom około 175 zettabajtów¹. W niektórych analizach wspomina się wręcz o przekroczeniu liczby 180 zettabajtów. Rozwój e-commerce, cyfryzacja biznesu, rozwój technologii takich jak sztuczna inteligencja, wpływa na wzrost zapotrzebowania, na przechowywanie i analizę danych, co bezpośrednio przekłada się na popyt na centra danych, usługi chmurowe i kolokacyjne, czyli polegające na przekazaniu do zewnętrznej firmy swoich urządzeń serwerowych.

Cyfryzacja biznesu w Polsce postępuje, ale do końca całego procesu technologicznej transformacji jest jeszcze daleka droga. W czasach Big Data przetwarzanie danych ma kluczowy wpływ na proces tworzenia wartości dodanej dla przedsiębiorstw - rosnąca moc obliczeniowa i rozwój metod uczenia maszynowego wykorzystywanych do zautomatyzowanej analityki powodują, że przetwarzanie danych staje się coraz bardziej powszechne, napędzając tym samym cyfrową transformację biznesu.

Tak jak w każdym innym segmencie rynku nieruchomości, w przypadku data center kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Centrum danych wymaga niezawodnego zasilania i szerokopasmowego dostępu do Internetu. Są to dwa podstawowe parametry pod względem dostępności do infrastruktury w danej lokalizacji. Jednym z kluczowych czynników w usługach cyfrowych jest dostępność i niezawodność - informacje są dostępne od ręki za jednym kliknięciem. Jednak nawet przy użyciu wysokiej klasy światłowodu prędkość transferu danych spada o ok. 0,82 milisekundy na każde 100 mil. Jedną z najlepszych praktyk w zakresie redundancji jest kopiowanie danych w innej lokalizacji na tyle daleko, żeby ograniczyć ryzyko katastrofy naturalnej dotykającej obu lokalizacji i wystarczająco blisko z uwagi na problemy z czasem potrzebnym na przesył danych. Dlatego zamiast silosowej i scentralizowanej sieci, preferuje się rozproszoną geograficznie infrastrukturę cyfrową, opartą o model hybrydowy, który wykorzystuje technologię centrów danych, kolokacji i chmury.

Najwięcej obiektów data center jest skoncentrowana w miastach Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin. Kolejny, niższy poziom pod względem skupienia tego rodzaju obiektów stanowią pozostałe Europejskie stolice, a w szczególności Berlin, Reykjavik, Oslo, Zurych, Mediolan, Wiedeń, Warszawa i Praga. Naturalnie większość podaży skoncentrowana jest w stolicach, co wynika z potrzeby sprawnego dostępu do infrastruktury (zasilania i szerokopasmowego Internetu) oraz dostępności wykwalifikowanych specjalistów niezbędnych do obsługi centrów danych.

Według badania GLOBAL DATA CENTER INVESTMENT OUTLOOK 2022 (DLA PIPER) segment nieruchomości typu Data Center w Polsce jest niedowartościowany. Pomiar oczekiwanych stóp zwrotu na rynku Polskim jest trudny z uwagi na znikomą aktywność transakcyjną, w porównaniu do pozostałych sektorów nieruchomości komercyjnych. Na rozwiniętych rynkach widać wyraźnie, że zwroty z inwestycji w szeroko pojęte obiekty typu data center są średnio wyższe przynajmniej 1 pp w porównaniu z pozostałymi sektorami².

W kontekście polityki zeroemisyjnej CO2 pojawia się pytanie jak pogodzić cele środowiskowe przy inwestowaniu lub budowie obiektu typu Data Center. Ogromne zużycie energii w połączeniu z koniecznością ciągłego chłodzenia serwerów oznacza, m.in. że obiekty Hyperscale pozostawiają znaczny ślad węglowy. Jednak przeniesienie zasobów cyfrowych do kolokacji lub chmury pozwala zredukować koszty operacyjne firmy poprzez zmniejszenie zużycia energii. Również inteligentne podejście do wykorzystania infrastruktury informatycznej może zredukować wymaganą ilość zasobów, a tym samym energii. Jednocześnie obiekty typu Hyperscale mogą być zasilane poprzez zakup zielonej energii. Ważnym aspektem rozwoju usług data center w Polsce będzie dywersyfikacja źródeł energii poprzez rozwój OZE i energetyki jądrowej. Zwiększy to dostęp użytkowników do czystej energii, a także pomoże wzmocnić stabilność cen energii, która jest kluczowym elementem biznesplanu każdego centrum danych. Średni koszt energii obiektu w Hyperscale sięga nawet 40% jego przychodów.

Podatki

Inwestycje w centra danych są pod kątem podatkowym dość porównywalne do inwestowania w inne, bardziej standardowe klasy aktywów (takie jak magazyny, biurowce czy centra handlowe). Jednak charakteryzują się one pewnymi specyficznymi, odrębnymi zagadnieniami podatkowymi, którym zdecydowanie warto się przyjrzeć bliżej. W przypadku spółek celowych inwestujących np. w magazyny czy biurowce dość oczywistym założeniem jest to, że podmioty takie wywodzą swoją wartość głównie z aktywów nieruchomych (tzn. gruntu, budynków i budowli). To z kolei powoduje m.in., że sprzedaż udziałów takich spółek może być opodatkowana podatkiem dochodowym w Polsce - o ile takiego opodatkowania nie wyłączą w praktyce przepisy właściwych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Cechą charakterystyczną centrów danych jest to, że są one wyjątkowo zaawansowane technologicznie (w porównaniu z innymi kategoriami inwestycji) i wymagają zaangażowania wysoce specjalistycznych rozwiązań. W efekcie struktura aktywów spółek inwestujących w centra danych może też wyglądać nieco odmiennie niż w przypadku standardowych inwestycji nieruchomościowych. W konsekwencji sprzedaż udziałów takich spółek przez zagraniczne platformy holdingowe może w ogóle nie powodować opodatkowania CIT w Polsce. Spółki inwestujące w centra danych mogą również nie podlegać potencjalnym ograniczeniom w zakresie zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków czy też nie mieć obowiązku corocznego raportowania do władz skarbowych struktury swojej grupy kapitałowej (które to regulacje dotykają z kolei od niedawna typowe spółki nieruchomościowe). Jednak w każdym przypadku będzie to wymagało szczegółowej weryfikacji.

Innym ciekawym zagadnieniem, znajdującym bezpośrednie przełożenie na kwestie podatkowe, jest też chociażby sam rodzaj umowy zawieranej przez inwestora z docelowym klientem. Jednym z warunków potencjalnego opodatkowania tzw. “podatkiem minimalnym od nieruchomości komercyjnych” jest to, że budynek należący do podatnika powinien być przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. O ile więc warunek ten będzie przeważnie spełniony w odniesieniu do typowych klas budynków (będących zazwyczaj przedmiotem standardowych umów najmu), w odniesieniu do centrum danych nie musi tak być w każdym przypadku. Zawsze warto jest więc przeanalizować zawieraną umowę pod kątem oceny charakteru świadczonych usług i ocenić jej skutki podatkowe (jak też potencjalnie potwierdzić je w drodze interpretacji indywidualnej). W zależności bowiem od konkluzji, centrum danych może mieć, albo nie, dodatkowe zobowiązania podatkowe i obowiązki raportowania.

W przypadku budowy centrum danych istotną pozycją kosztową stanowią wydatki na podłączenie do sieci energetycznej (w tym z uwzględnieniem dużego zapotrzebowania co do poboru mocy). Z podatkowego punktu widzenia uwagi przydatna tu więc będzie bliższa analiza czy w danym przypadku koszty opłat przyłączeniowych mogłyby zostać zaliczone do wartości początkowej inwestycji (i potencjalnie podlegać ukosztowieniu poprzez odpisy amortyzacyjne), czy też powinny stanowić koszt podatkowy rozpoznawany jednorazowo w momencie poniesienia. Powyższe może mieć niewątpliwie znaczenie dla efektywności podatkowej inwestycji - szczególnie w jej początkowych latach.

¹ IDC expect 175 zettabytes of data worldwide by 2025, December 2018
² Oczywiście ostatecznie decyzje inwestycyjne należy podejmować po przeprowadzeniu dogłębnej analizy biznesowej. Stopy zwrotu z poszczególnych aktywów, w tym nieruchomości mogą się od siebie różnić. Prezentowane informacje mają wymiar poglądowy i nie mogą służyć jako element doradztwa inwestycyjnego.