Prawo budowlane 2020 - duże zmiany od września

Najważniejsze zmiany wprowadzane nowelizacją Prawa budowlanego

Ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie  

We wrześniu wejdą w życie dwa nowe przepisy Prawa budowlanego wprowadzające ograniczenie w czasie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Nowelizacja spowoduje większą pewność decyzji i zmniejszy ryzyko dla właścicieli i nabywców nieruchomości. 

Zgodnie z art. 37b, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynie 5 lat. 

Zgodnie z art. 59h, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

W toku weryfikacji stanu prawnego nieruchomości często można było zidentyfikować ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W praktyce ryzyko takie rzadko się materializowało, jednak niezależnie od upływu czasu, nie można było wykluczyć dotkliwych dla właściciela konsekwencji unieważnienia decyzji. Wprawdzie artykuł 156 paragraf 2 Kodeksu postępowania administracyjnego wyłączał możliwość stwierdzenia nieważności decyzji, która wywołała nieodwracalne skutki prawne, jednak ocena, czy doszło do nieodwracalnych skutków prawnych często była uznaniowa, a szereg stanów faktycznych pozostawał poza zakresem tego ograniczenia. 

Ułatwienie legalizacji samowoli budowlanej

Dotychczas dopuszczalność legalizacji samowoli budowlanej uzależniona była od jej zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, czyli tzw. decyzją WZ. Nowe przepisy znoszą taki wymóg w odniesieniu do inwestycji, których realizacja zakończyła się ponad 20 lat temu. W takiej sytuacji właściciel samowoli budowlanej może skorzystać z tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. 

W ramach tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego konieczne będzie przedłożenie:

(i) oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;

(ii) geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego; oraz

(iii) ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego obiektu budowlanego.

W toku postępowania organ weryfikować będzie kompletność wyżej wskazanych dokumentów oraz to, czy z ekspertyzy wynika, że stan techniczny legalizowanego obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne jego użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W przypadku pomyślnego zakończenia weryfikacji, organ wyda decyzję o legalizacji, która stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. 

Właściciele budynków, których budowę zakończono przynajmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania oraz kwalifikujących się jako samowola budowlana, nie będą zobowiązani do wnoszenia opłaty legalizacyjnej. Zwolnienie nie ma jednak zastosowania do obiektów budowlanych co do których prowadzone jest już postępowanie legalizacyjne. Procedura tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie może zostać zastosowana, jeżeli wydano postanowienie nakładające obowiązek wstrzymania budowy przed upływem 20 letniego okresu. 

Części projektu budowlanego

Na podstawie nowych przepisów pojęcie projektu budowlanego ulegnie zmianie. Projekt budowlany będzie składał się z trzech zasadniczych części:

(i) projektu zagospodarowania działki lub terenu,

(ii) projektu architektoniczno-budowlanego oraz

(iii) projektu technicznego. 

Projekt techniczny zawierać ma m.in. rozwiązania konstrukcyjne oraz instalacyjne, przy czym, w przeciwieństwie do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, nie będzie przedkładany, sprawdzany i zatwierdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Projekt techniczny będzie musiał zostać przedłożony przez inwestora do organu nadzoru budowlanego w momencie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Taki projekt musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. 

Ponadto, w przypadku gdy inwestor będzie chciał wprowadzić zmiany w projekcie technicznym, które nie będą zgodne z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym, w pierwszej kolejności konieczne będzie dokonanie odpowiednich zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu oraz projekcie architektoniczno-budowlanym.

Rozróżnienie trzech części projektu budowlanego ma usprawnić wydawanie pozwoleń na budowę. Brak konieczności składania projektu technicznego  ma doprowadzić do odformalizowania postępowania oraz szybszego przygotowywania dokumentacji projektowej. 

Zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego

Nowelizacja zawęża definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Obszar oddziaływania obiektu określany jest aktualnie jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Od 19 września przez obszar oddziaływania obiektu będzie rozumiany natomiast teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zabudowie tego terenu. Z definicji usunięto więc odwołanie do ograniczeń w zagospodarowaniu, a pozostawiono wyłącznie ograniczenia w zabudowie. 

Obszar oddziaływania obiektu stanowi podstawę ustalania stron w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę, a tym samym wyznacza krąg podmiotów, które mogą próbować skarżyć pozwolenie. Ustawodawca uzasadnił tę zmianę koniecznością doprecyzowania definicji obszaru oddziaływania obiektu ze względu na zbyt szeroką obecnie interpretacją pojęcia obszaru oddziaływania obiektu przez sądy administracyjne.  Pozostawienie wyłącznie sformułowania “w zabudowie” ma przyczynić się do wyeliminowania wątpliwości interpretacyjnych. Obszar oddziaływania obiektu ma być od tej pory rozumiany jako obszar, w stosunku do którego dany obiekt budowlany uniemożliwi lub ograniczy możliwość wykonywania innych robót budowlanych ze względu na wymogi wskazane w przepisach dotyczących zabudowy terenu, nie zaś ze względu na subiektywne uciążliwości.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

W ramach nowelizacji przepisów zostały uregulowane konsekwencje nabycia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, w sytuacji gdy sprzedającym jest dotychczasowym inwestorem. Obecnie, w odniesieniu do przeniesienia pozwolenia na budowę, organ, który wydał pozwolenie jest obowiązany, za zgodą dotychczasowego inwestora, do przeniesienia pozwolenia na rzecz innego podmiotu, jeżeli dany podmiot:

(i) przyjmie wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, oraz

(ii) złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przeniesienie pozwolenia na budowę wymaga więc uzyskania decyzji administracyjnej, która wymagana jest za zgodą dotychczasowego inwestora.

W nowelizacji przewidziano, że zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę nie będzie wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego będzie przechodzić z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Rozszerzenie zakresu robót, które można wykonać bez pozwolenia

W nowelizacji rozszerzony został katalog obiektów, które nie będą wymagały uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia przed przystąpieniem do ich realizacji. 

Celem przykładu, zostanie zniesiony wymóg zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w przypadku bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie. 

Nowe kary pieniężne za nielegalne użytkowanie budynków - tzw. procedura “żółtej kartki”

W ramach zbliżającej się zmiany przepisów ustawodawca dąży do uregulowania kwestii obiektów, które są użytkowane bez uzyskania wymaganej zgody organu nadzoru budowlanego. 

W aktualnym stanie prawnym w przypadku przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych kara może zostać nałożona na inwestora jednokrotnie. Co do zasady, po uiszczeniu kary inwestor może nadal użytkować obiekt budowlany niezgodnie z przepisami bez ponoszenia dalszych negatywnych konsekwencji finansowych. Kara jest wymierzana za nielegalne przystąpienie do użytkowania, a nie za nielegalne użytkowanie.

Natomiast, na mocy wrześniowych zmian, wejdzie w życie nowa procedura w zakresie wymierzania kar w przypadku przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych, zwana procedurą “żółtej kartki”. Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie mogła zostać wymierzana wielokrotnie.  

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, iż obiekt budowlany (lub jego część) użytkowany jest z naruszeniem przepisów, inwestor zostanie odpowiednio pouczony wpisem w protokole kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela, doręczonym pouczeniem na piśmie. 

Po upływie 60 dni od pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy inwestor zaprzestał użytkować obiekt budowlany w sposób niezgodny z przepisami, a jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, wówczas organ wyda postanowienie wymierzające karę z tytuł nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. 

Po upływie 30 dni od doręczenia postanowienia inwestorowi, organ ponownie zweryfikuje, czy inwestor zaprzestał nielegalnego użytkowania obiektu. Jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia, w założeniu, postanowienie wymierzające karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie wydawane wielokrotnie aż do osiągnięcia zamierzonego skutku, czyli uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych (niemniej, warto zaznaczyć, że między wydaniem kolejnych postanowień musi upłynąć 30 dni). 

System wymierzania kary każdorazowo po stwierdzeniu użytkowania niespełniającego wymogów prawnych ma doprowadzić do większej skuteczności kontroli organów nadzoru budowlanego, a co za tym idzie legalizacji samowolnie użytkowanych obiektów budowlanych. 

W sytuacji stwierdzenia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, które miało miejsce jeszcze w aktualnym stanie prawnym obowiązującym do wejścia nowych przepisów w życie, możliwość wielokrotnego wymierzenia kary nie będzie miała zastosowania.

Zmiany w zakresie uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Nowelizacja rozszerza również możliwości dopuszczenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Obecnie, uzyskanie odstępstwa możliwe jest to tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, natomiast od dnia wejścia w życie omawianych przepisów możliwe będzie również uzyskanie odstępstwa w razie zmiany pozwolenia na budowę. 

Nowe przepisy wyraźnie wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo w przypadku legalizacji samowoli budowlanej, rozwiązując istniejącą dotychczas rozbieżność orzecznictwa (za dopuszczalnością udzielenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych opowiadały się niektóre sądy administracyjne).