Umowy najmu a COVID-19 - praktyczny przewodnik dla przedsiębiorców

06/04/20

Jak epidemia COVID-19 wpływa na wykonywanie umów najmu? Jakie są nowe regulacje dotyczące umów najmu wprowadzone w tzw. “tarczy antykryzysowej”? Co oznacza wygaśnięcie umów najmu w centrach handlowych i jakich umów dotyczy? Co z pozostałymi umowami najmu, których nie dotyczą rozwiązania osłonowe?

Sytuacja stron umowy najmu komercyjnego w związku z epidemią COVID-19 jest zróżnicowana w zależności od tego, czy lokal znajduje się w centrum handlowym (tj. w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2), czy działalność najemcy została tymczasowo zakazana, jak również, czy najemca ponosi straty w związku z epidemią.
 

Umowy najmu w centrach handlowych

W odniesieniu do umów najmu w centrach handlowych art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 r.) przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

Najemca, po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, jest zobowiązany do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas obowiązywania zakazu powiększony o dodatkowe 6 miesięcy. Jeśli najemca nie złoży oferty, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań.

Co oznacza, że okresowo wygasają wzajemne zobowiązania stron?

Naszym zdaniem, wzajemne wygaśnięcie zobowiązań należy rozumieć jako czasowe zwolnienie stron z obowiązku spełnienia świadczeń, do których są zobowiązane na mocy umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Jak się wydaje, “wzajemne zobowiązania” należy rozumieć specyficznie jako obowiązki obu stron umowy, natomiast zwolnienie z obowiązku spełnienia dotyczy tylko tych świadczeń, które powstają (stają się wymagalne) w okresie obowiązywania zakazu.

W stosunku do najemcy oznacza to, że jest m.in. czasowo zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, natomiast wynajmujący jest zwolniony np. z obowiązku prowadzenia działalności marketingowej.

Wydaje się natomiast, że intencją ustawodawcy nie było doprowadzenie do wygaszenia umów najmu, a w konsekwencji, że nie ma podstaw do zwolnienia stron z pozostałych obowiązków wynikających z umowy najmu - najemca nie ma obowiązku zwrotu lokalu i ma prawo do przechowywania w nim swoich rzeczy, a wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych, kaucji zabezpieczających należności z umowy najmu, czy też oświadczeń najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Ustawa nie jest jednak w tym zakresie precyzyjna i nie można wykluczyć innych jej interpretacji, które mogłyby stanowić podstawę do żądania od najemcy wynagrodzenia za korzystanie z lokalu (przechowywanie rzeczy) w okresie zakazu. 

Zwolnienie ze świadczeń w okresie obowiązywania zakazu powoduje brak odpowiedzialności za niewykonywanie zobowiązań. Nie ma więc podstaw do obciążania najemców np. karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu oraz do korzystania przez wynajmującego z gwarancji bankowej czy kaucji zabezpieczających w celu zaspokojenia należności w okresie obowiązywania zakazu.

Kogo obowiązuje czasowe wygaśnięcie?

Ustawa wprost nie określa, do jakich umów najmu ma zastosowanie okresowe wygaśnięcie zobowiązań. Można próbować argumentować, że dotyczy ono wszystkich umów najmu w centrach handlowych. Trzeba jednak pamiętać, że część najemców może prowadzić i prowadzi działalność.

Co więcej wśród najemców nie objętych zakazami mogą być też tacy, którzy zamiast spadku, odnotowali wzrost obrotów w ostatnim czasie. Dlatego też w sytuacji, w której działalność w lokalu jest prowadzona, uznanie, że obowiązki z wynikające w umowy najmu wygasły, w naszej ocenie, nie znajduje uzasadnienia.

Ustawa wskazuje, że wygaśnięcie ma zastosowanie w “w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności”. Dlatego naszym zdaniem zakres zastosowania przepisu powinien zostać powiązany z zakresem zakazu, a okresowe wygaśnięcie obowiązków powinno dotyczyć tylko tych umów najmu, które odnoszą się do lokali objętych zakazem.

Zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności wynika z rozporządzeń Ministra Zdrowia (z 13 i 20 marca br.) i Rady Ministrów (z 31 marca br.), a jego zakres zwiększa się wraz z rozwojem epidemii. Zatem okres wygaśnięcia będzie różnił się w zależności od rodzaju działalności prowadzonej przez najemcę i obowiązywał w okresie objęcia danej działalności zakazem. Gdyby wygaśnięcie miało dotyczyć wszystkich umów najmu w centrach handlowych, to nie wiadomo, jaki powinien być zakres czasowego wygaśnięcia wobec najemców, których działalność nie jest zakazana.

Trudności interpretacyjne może powodować również ograniczenie w przepisie wygaśnięcia obowiązków do “powierzchni handlowej”, co mogłoby sugerować, że nie jest nim objęta powierzchnia usługowa. Wydaje nam się, że w tym przypadku należy odnieść się do uzasadnienia autopoprawki rządowej do projektu ustawy i uznać, że również lokale usługowe, w których prowadzona jest działalność objęta zakazem, powinny zostać objęte regulacją.

Warto wspomnieć, że czasowe wygaśnięcie odnosi się nie tylko do umów najmu, ale również dzierżawy oraz innychpodobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Ponadto, instytucja ta dotyczy nie tylko najmów lokali, ale każdej powierzchni handlowej (w tym tzw. wysp).

W jakim okresie obowiązuje wygaśnięcie?

Zgodnie z ustawą, przepis o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań wchodzi w życie od dnia zakazu prowadzenia działalności. Jak rozumiemy, oznacza to, że strony są zwolnione z obowiązków przewidzianych umowami najmu z mocą wsteczną - od chwili, w której został wprowadzony zakaz.

Tak jak wspominaliśmy, zakres zakazu prowadzenia działalności był rozszerzany w kolejnych rozporządzeniach Ministra Zdrowia i Rady Ministrów. Dlatego też w naszej ocenie, moment, w którym nastąpiło wygaśnięcie, należy ustalać odrębnie dla poszczególnych grup najemców, tj. od chwili, kiedy prowadzenie danego rodzaju działalności zostało zakazane.

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań przestanie obowiązywać wraz z ustaniem zakazu prowadzenia działalności. Innymi słowy, po ustaniu zakazu umowa wraca do stanu jak sprzed epidemii. Jeśli zakazy będą uchylane częściowo, należy przyjąć, że “odżywać” będzie tylko odpowiednia część umów.

Na czym polega obowiązek najemcy do złożenia oferty?

Jako swego rodzaju rekompensatę dla wynajmujących w związku z wygaśnięciem obowiązku najemcy płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych ustawa przewiduje możliwość przedłużenia okresu najmu.

W okresie 3 miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności, najemca będzie zobowiązany do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas zakazu przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Jeśli więc zakaz będzie trwał miesiąc, oferta powinna obejmować 7 miesięcy.

Warto podkreślić, że pozostałe warunki najmu (np. czynsz) mają pozostać niezmienione w dodatkowym okresie najmu. Najemca nie może złożyć oferty proponującej np. niższy czynsz.

Jak rozumiemy, wynajmujący nie jest zobowiązany do przyjęcia oferty. Z tego względu scenariusze mogą być następujące:

  • wynajmujący może przyjąć ofertę najemcy - w konsekwencji umowa najmu zostaje przedłużona na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu plus 6 miesięcy,
  • wynajmujący może odrzucić ofertę najemcy - w konsekwencji umowa najmu powinna być kontynuowana na pierwotnych warunkach,
  • wynajmujący może złożyć kontrofertę, modyfikującą warunki oferty złożonej przez najemcę - w konsekwencji jeśli najemca takiej kontroferty nie przyjmie, należy przyjąć, że umowa nie zostaje przedłużona i powinna być kontynuowana na pierwotnych warunkach, natomiast jeśli najemca ją przyjmie, umowa powinna być kontynuowana na warunkach wskazanych w kontrofercie.

Co jeśli najemca nie złoży oferty?

Wygaśnięcie zobowiązań przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu (na marginesie - tego słowa brakuje w treści przepisu) na złożenie przez najemcę oferty przedłużenia okresu najmu.

Powyższy zapis nie jest do końca jasny. Jak rozumiemy, oznacza to, że jeżeli najemca nie złoży oferty w trzymiesięcznym terminie, wówczas wynajmujący może domagać się od najemcy zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych (ewentualnie wykonania przez najemcę również innych obowiązków, które powstały w okresie obowiązywania zakazu np. obowiązku dostarczenia nowej gwarancji bankowej).

W związku z tym, że czynsz i należności z tytułu opłat eksploatacyjnych staną się wymagalne, jak się wydaje, pierwszego dnia po upływie terminu na złożenie oferty przez najemcę, ewentualne odsetki od opóźnionych płatności powinny być liczone dopiero od tego dnia.

Co oznacza, że przepisy o wygaśnięciu zobowiązań nie uchybiają przepisom Kodeksu cywilnego o stanach, w których wprowadzane są ograniczenia swobody działalności gospodarczej?

Ustawa stanowi, że przepisy o wygaśnięciu zobowiązań nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym “stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”.

Kodeks cywilny wprost nie zawiera regulacji odnoszących się do takich sytuacji.  Zakładamy, że intencją ustawodawcy było umożliwienie stronom umowy najmu powoływania się np. na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków lub niezawinioną niemożliwość spełnienia świadczenia.

Najemca może więc podjąć decyzję, czy korzystać z przepisów o wygaśnięciu i złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia okresu najmu - zwolniony jest wówczas z czynszu za okres zakazu, czy też nie składać oferty przedłużenia najmu - nie jest wówczas zwolniony z czynszu za okres zakazu, może jednak podjąć próbę skorzystania z innych instytucji prawnych w celu doprowadzenia do obniżenia bądź zwolnienia z czynszu.

Należy przyjąć, że skorzystanie z wygaśnięcia, choć nie wydaje się wyłączać możliwości korzystania przez najemcę z innych instytucji, będzie w praktyce utrudniać powoływanie się na nie.

Warto pamiętać, że korzystanie z innych instytucji może się wiązać z koniecznością prowadzenia postępowania sądowego lub arbitrażowego, a zarówno jego wynik, jak i czas uzyskania rozstrzygnięcia nie są pewne.

 

Inne umowy najmu

Tarcza antykryzysowa nie reguluje innych kwestii związanych z umowami najmu niż wyżej opisane okresowe wygaśnięcie umów w centrach handlowych oraz możliwość przedłużenia okresu najmu przez najemcę i zakaz wypowiadania przez wynajmującego umów i wysokości czynszów (o tym wspominamy w sekcji: Przedłużenie i zakaz wypowiadania umów najmu).

Oznacza to, że nie ma specjalnej regulacji dotyczącej wykonywania umów najmu dotyczących m.in.:

  • lokali w centrach handlowych nieobjętych zakazem prowadzenia działalności (zastrzegamy jednak, że pojawiają się poglądy, zgodnie z którymi wygaszenie umów najmu dotyczy wszystkich najmów w centrach hadlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, ustawa w tym zakresie jest niejasna),
  • lokali w małych centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży do 2.000 m2),
  • lokali usługowych poza centrami handlowymi (np. na ulicach handlowych),
  • powierzchni w centrach logistycznych,
  • powierzchni produkcyjnej,
  • powierzchni biurowej.

Zarówno wynajmujący, jak i najemcy zastanawiają się, jak będzie wyglądało wykonywanie takich umów. Najemcy szukają podstawy do uniknięcia zapłaty lub obniżenia czynszu powołując się na nadzwyczajną zmianą stosunków, niezawinioną niemożliwość spełnienia świadczenia, czy wady przedmiotu najmu.

Wynajmujący natomiast wskazują, że wypełniają swoje obowiązki umowne - lokale pozostają do dyspozycji najemców, a najemcy, nawet jeśli nie prowadzą działalności, to korzystają z lokali np. poprzez przechowywanie w nich rzeczy.

Poniżej krótko opisujemy instrumenty prawne, które mogą znaleźć zastosowanie w aktualnej sytuacji, jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Przepisy przewidują, że, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków (za którą może zostać uznana epidemia COVID-19) spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może zmienić sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Można przypuszczać, że przynajmniej część najemców, najbardziej dotknięta skutkami epidemii, będzie mogła wykazać nadmierne trudności albo rażącą stratę, i uda się im uzyskać czasowe zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu lub jego obniżenie. Wydaje się, że na taką możliwość będą mogli powoływać się zwłaszcza najemcy, których działalność została zakazana lub w istotny sposób ograniczona na mocy obostrzeń wprowadzanych w związku z COVID-19.

Należy jednak pamiętać, że są orzeczenia sądów, które ograniczają możliwość powoływania się na instytucję nadzwyczajnej zmiany stosunków w przypadku świadczeń pieniężnych (takich jak płatność czynszu). Podnosi się również, że na instytucję nadzwyczajnej zmiany stosunków nie mogą powoływać się dłużnicy, którzy są w zwłoce (a więc w zawiniony sposób nie spełnili świadczenia w terminie).

Uzyskanie prawomocnego wyroku stwierdzającego np. obniżenie czynszu w czasie epidemii zajmie dłuższy czas, jednak najemca może złożyć wniosek o udzielenie zabezpieczenia w postaci np. zakazu wypowiadania umowy, korzystania z zabezpieczeń płatności czynszu (gwarancji bankowej, kaucji czy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) pomimo braku lub niepełnej płatności ze strony najemcy. Obecnie sądy, choć w ograniczonym zakresie, funkcjonują, a zabezpieczenia są udzielane. 

Siła wyższa

Często wskazuje się, że epidemia COVID-19 jest okolicznością, za którą strony nie ponoszą odpowiedzialności. Okoliczność taka może być uznana za siłę wyższą, czyli wystąpienie nagłego, zewnętrznego zdarzenia, którego strony nie mogły przewidzieć w momencie zawarcia umowy i którego skutkom nie można było w racjonalny sposób zapobiec.

Jednak czy powołanie się na siłę wyższą może zwolnić najemcę z obowiązku zapłaty czynszu? W naszej ocenie trudno jest udowodnić, że epidemia uniemożliwia najemcy dokonanie płatności czynszu. Płatność taka może być dokonana nawet, jeśli sklepy czy lokale usługowe są zamknięte. Dlatego - jeżeli umowa najmu nie zawiera szczególnych postanowień - możliwość powołania się na siłę wyższą wydaje się ograniczona.

Natomiast w naszej ocenie zasadne jest przyjęcie, że siła wyższa (epidemia) zwalnia najemców z obowiązku prowadzenia działalności w centrum handlowym bądź pozwala na prowadzenie działalności w ograniczonym zakresie  (i w związku z tym zwalnia również najemcę z kar umownych w tym zakresie) oraz może w pewnych okolicznościach zwolnić najemców z obowiązku zapłaty odsetek od zaległego czynszu.

W pierwszej kolejności należy jednak zweryfikować postanowienia umowy najmu, która może przewidywać zawieszenie obowiązku płatności na czas siły wyższej. Jeśli jednak takich postanowień nie ma w umowie, możliwość powołania się na siłę wyższą w stosunku do obowiązku zapłaty czynszu jest ograniczona.

Inne rozwiązania

Analizując konkretną sytuację warto zastanowić się, czy strony nie mają możliwości zastosowania innych rozwiązań prawnych, np. związanych z brakiem możliwości wykonywania umowy w celu, na który została zawarta.

Należy również wziąć pod uwagę koszty ponoszone przez wynajmujących (brak lub obniżony czynsz od obrotu płacony przez najemców, stałe koszty funkcjonowania obiektów handlowych i prowadzenia działalności).

 

Przedłużenie i zakaz wypowiadania umów najmu

Możliwość przedłużenia okresu najmu na podstawie oświadczenia najemcy

Ustawa wprowadza możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 r. umów najmu, których okres kończy się przed tą datą. Przedłużenie następuje na podstawie oświadczenia najemcy, które musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej w ostatnim dniu okresu najmu.

Na skutek przedłużenia warunki umowy pozostają bez zmian. Oświadczenie najemcy powinno wprost wskazywać, że przedłużenie następuje do 30 czerwca 2020 r. oraz jest dokonywane na warunkach dotychczasowych. Możliwość przedłużenia dotyczy wszystkich umów najmu lokali.

Najemca nie będzie mógł skorzystać z prawa przedłużenia okresu najmu, jeśli naruszał w sposób określony w ustawie postanowienia umowy, a zwłaszcza jeśli:

(1) był w zwłoce z płatnościami w wysokości przekraczającej wartość jednego czynszu,

(2) używał lokalu w sposób sprzeczny z umową lub

(3) podnajmował lokal bez wymaganej zgody wynajmującego.

Okoliczności wyłączające możliwość skorzystania z prawa przedłużenia są szczegółowo opisane w ustawie, nie są jednak w pełni jasne i trzeba je analizować w odniesieniu do konkretnego przypadku.

Zakaz wypowiadania umów najmu

Ustawa wprowadza również zakaz wypowiadania przez wynajmujących umów najmu lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r. Wynajmujący lokale niemieszkalne (zarówno w centrach handlowych jak i poza nimi) będą mogli jednak wypowiedzieć umowę, jeżeli

(1) najemca narusza postanowienia umowy najmu lub przepisy dotyczące sposobu użycia lokalu lub

(2) wynajmujący musi dokonać rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal.

 

Nasz komentarz

Epidemia COVID-19 znacząco wpłynęła na wykonywanie umów najmu.

Zarówno wynajmujący, jak i najemcy zdają sobie sprawę, że potrzebny jest dialog w celu wypracowania rozwiązania akceptowalnego w konkretnej sytuacji przez obie strony umowy. Trudno jest bowiem znaleźć uniwersalne rozwiązanie, które znajdzie zastosowanie do wszystkich umów najmu i pozwoli na chociaż częściowe zabezpieczenie interesów obu stron.

Instytucja okresowego wygaśnięcia umów najmu wprowadzona w ramach tarczy antykryzysowej, choć w istotny sposób wpłynie na działalność galerii handlowych, może być w różny sposób interpretowana. Ponadto, zakres zastosowania tej regulacji jest wąski.

Korzystanie z innych instytucji prawnych może się wiązać z koniecznością prowadzenia postępowania sądowego lub arbitrażowego, które będzie się wiązało z czasem i kosztami, a zarówno jego wynik jak i czas uzyskania rozstrzygnięcia nie są pewne.

Widzimy racjonalne argumenty po obu stronach. Uważamy jednak, że nie należy zapominać o szerszym kontekście obecnej sytuacji i czasie, który nastąpi po epidemii COVID-19, zwłaszcza, że umowy najmu są zawierane na dłuższy okres. W interesie wynajmujących i najemców jest powrót do normalnego funkcjonowania obiektów handlowych, biurowych, produkcyjnych, logistycznych. Utrata płynności oraz radykalne kroki mogą zaburzyć powrót do równowagi.

Optymalnym rozwiązaniem jest osiągnięcie przez najemców i wynajmujących (z uwzględnieniem stanowiska banków finansujących inwestycje wynajmujących) porozumienia co do zasad wykonywania umów najmu w okresie epidemii.

 

Skontaktuj się z nami

Marta Hincz

Marta Hincz

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 603

Jean Rossi

Jean Rossi

Partner PwC Legal, PwC Polska

Tel.: +48 503 155 853

Jan Adamus

Jan Adamus

Associate, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 668

Obserwuj nas