Liberalizacja obrotu nieruchomościami rolnymi wchodzi w życie

29/05/19

Alert prawny

Oczekiwana od 2016 r. nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego liberalizująca istniejące ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi, w końcu wchodzi w życie. Prezydent podpisał uchwaloną przez Sejm 26 kwietnia 2019 r. ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw.

O projekcie nowelizacji pisaliśmy w grudniu 2018 r., po tym jak jego czwarta wersja trafiła w listopadzie ubiegłego roku do Rządowego Centrum Legislacji. Obecnie znamy już ostateczny kształt nowych przepisów. Chociaż eliminują one tylko część ograniczeń, nie stanowią pełnej odpowiedzi na głosy krytyki zasad dotyczących obrotu gruntami rolnymi i wprowadzają dodatkowe restrykcje, kierunek, przynajmniej części zmian, należy ocenić pozytywnie.

Rozszerzenie katalogu sytuacji, w których można nabyć nieruchomość rolną bez zgody KOWR

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w swoim nowym brzmieniu w dalszym ciągu nie będzie miała zastosowania do nieruchomości mniejszych niż 0,3 ha. Nowelizacja zakłada jednak, że podmiot, który nie jest rolnikiem indywidualnym, będzie mógł bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nabyć, zarówno na wsi jak i w mieście, nieruchomość rolną  o powierzchni mniejszej niż 1 ha, czyli o 0,7 ha więcej niż do tej pory. Zasada ta będzie obowiązywała niezależnie od podstawy prawnej nabycia gruntu.

Ponadto, niezależnie od powierzchni gruntu i bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR, będzie można nabyć nieruchomość rolną w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, a przede wszystkim w wyniku podziału, przekształcenia, bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Należy jednak pamiętać o tym, że brak obowiązku uzyskania zgody KOWR nie zwalnia automatycznie nabywcy nieruchomości rolnej z zakazu zbywania tej nieruchomości i oddania jej w posiadanie, ani też obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość. Co jednak ważne, zmniejszeniu z 10 do 5 lat uległ okres, w którym istnieje taki obowiązek, a ponadto powyższe restrykcje nie będą dotyczyły nabywcy nieruchomości poniżej 1 ha położonych w mieście.

Inne nabycie nieruchomości rolnej

W przypadku nabycia nieruchomości rolnej na innej podstawie niż umowa sprzedaży (rozumianego przez ustawę bardzo szeroko jako np. w wyniku przekształcenia, podziału i łączenia spółek prawa handlowego, nabycia w upadłości, egzekucji czy na podstawie zamiany) KOWR, działający na rzecz Skarbu Państwa, jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu takiej nieruchomości, jeżeli ma co najmniej 0,3 ha. Niestety ustawodawca nie wyeliminował tej restrykcji w przypadku przekształcenia spółek, pomimo licznych postulatów zmiany przepisów w tym zakresie. Jest to niezrozumiałe, ponieważ przekształcenie nie skutkuje przeniesieniem prawa własności czy użytkowania wieczystego na inny podmiot, a jedynie zmianą formy prawnej właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości.

Ograniczenie prawa pierwokupu

Nowelizacja ogranicza prawo pierwokupu przysługujące KOWR w stosunku do akcji i udziałów spółek kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. Prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania do nieruchomości rolnej należącej do spółki, gdy jej powierzchnia jest mniejsza niż 5 ha lub gdy łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest mniejsza niż 5 ha. Należy tutaj zwrócić uwagę, że nowelizacja obejmuje prawem pierwokupu również udziały i akcje w spółce, która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości (do tej pory większość komentatorów stało na stanowisku, że prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania w takiej sytuacji), a przysługujące KOWR uprawnienie do pierwokupu udziałów lub akcji w spółce w przypadku nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha spowoduje konieczność badania także mniejszych działek poniżej 5 ha.

Inne nabycie akcji i udziałów

W przypadku nabycia akcji i udziałów w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych  o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha na innej podstawie niż umowa sprzedaży (np. w wyniku podwyższenia kapitału, przekształcenia, podziału i łączenia spółek prawa handlowego, nabycia w upadłości, egzekucji czy na podstawie zamiany) KOWR jest uprawniony do nabycia takich akcji lub udziałów.

Nowe reguły

Nowelizacja wprowadza też doprecyzowanie i sformalizowanie procedury uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości rolnych (o powierzchni 1 ha i więcej) udzielanej przez KOWR.

Warunkiem uzyskania zgody wciąż będzie wykazanie, że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości. W tym celu należy opublikować ogłoszenie o zamiarze sprzedaży na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Podana w ogłoszeniu cena nie będzie mogła przewyższać o 50% średniej ceny gruntów rolnych dla danego województwa, chyba że zbywca nieruchomości dysponuje operatem szacunkowym, z którego taka wartość wynika. Uznaje się, że żaden rolnik nie jest zainteresowany nabyciem, jeżeli nie będzie odpowiedzi na ogłoszenie lub zostanie zaproponowana cena niższą o ponad 5% niż cena określona w ogłoszeniu. Termin na odpowiedź nie będzie mógł być krótszy niż 30 dni od dnia zamieszczenia na stronie internetowej KOWR, a odpowiedź na ogłoszenie będzie składana za pośrednictwem KOWR.

Nabywca nie będzie musiał dawać rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Zamiast tego wymagane będzie jego zobowiązanie do prowadzenia takiej działalności na nabywanej nieruchomości. Nie będzie konieczności uzyskania pozytywnej opinii właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego.

Nowelizacja zawiera przepisy wprowadzające nowy system teleinformatyczny, służący zamieszczaniu ogłoszeń. Przepisy te mają wejść w życie dopiero za rok - jest to okres potrzebny na stworzenie odpowiedniego systemu.

Nowelizacja wejdzie w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia.

Skontaktuj się z nami

Marta Hincz

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 603

Katarzyna Barańska

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 635

Jan Adamus

Associate, Radca Prawny

Tel.: +48 519 504 668

Obserwuj nas