3 pytania o… Przekształcenie użytkowania wieczystego, czyli prawno-księgowy ból głowy deweloperów, najemców lokali komercyjnych i inwestorów

10/04/19

Na czym polega przekształcenie użytkowania wieczystego we własność? Kogo dotyczy ta zmiana? Jakie są najważniejsze problemy rynku nieruchomości z tym związane?

Tocząca się od lat dyskusja dotycząca konieczności zlikwidowania reliktu dawnych czasów tj. użytkowania wieczystego spowodowała, że ustawodawca postanowił przekształcić z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego działek zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. 

Skutki przekształcenia są odczuwalne przede wszystkim przez deweloperów, ale także właścicieli i najemców lokali komercyjnych, w budynkach mieszkalnych a także inwestorów nabywających niekiedy całe portfolio lokali mieszkalnych, traktowanych jako lokata kapitału czy pod wynajem.



Zapraszamy do wysłuchania podcastu o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność

Dzień dobry, witam w nowym odcinku podcastów PwC. Nazywam się Jakub Gołębiowski (JG) i zapraszam was do odsłuchania audycji, w której zadam trzy ważne pytania związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. A dziś moimi gośćmi są Dr Katarzyna Barańska – radca prawny z kancelarii PwC legal, dzień dobry.

Katarzyna Barańska (KB): Dzień dobry.

JG: oraz Krzysztof Sieczkowski – dyrektor, opiekujący się klientami z sektora nieruchomości, dzień dobry.

Krzysztof Sieczkowski (KS): Dzień dobry.

JG: No właśnie, temat wydaje się być bardzo gorący i aktualny. Wszyscy jesteśmy w tej chwili świadkami dyskusji w mediach, debaty w parlamencie, związanej właśnie z przekształcaniem użytkowania wieczystego w prawo własności. No i myślę, że warto by było o tym szerzej porozmawiać również tutaj, w ramach naszych podcastów. To może pierwsze pytanie skieruję do Kasi. Kasiu, tak właściwie na czym polega to przekształcenie?

KB: Od wielu lat w Polsce toczyła się dyskusja dotycząca tego czy użytkowanie wieczyste jest reliktem, który powinno się zlikwidować i faktycznie ustawodawca w zeszłym roku przyjął ustawę, na mocy której z dniem 1 stycznia 2019 r. Doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, na którym znajdują się lokale mieszkalne we własność.

Została przekształcona tylko część prawa użytkowania wieczystego, właśnie tego prawa na cele mieszkaniowe. Samo prawo użytkowania wieczystego dla pozostałych przeznaczeń, takich jak chociażby przeznaczenia użytkowe czy przemysłowe nadal istnieje.  Więc faktycznie mamy dużą zmianę na rynku, ona obecnie powoduje dosyć dużo wątpliwości zarówno prawnych, księgowych, dotyczy tak naprawdę wszystkich.

Wielu z nas ma mieszkania na prawie użytkowania wieczystego, teraz musi borykać się z uzyskiwaniem zaświadczeń, tym większy jest to problem, jeżeli chcielibyśmy takie mieszkanie teraz sprzedać. Problemy mają deweloperzy, problemy mają najemcy lokali komercyjnych na osiedlach, bo to są także lokale, które w ramach przekształcenia zamieniły się we własność, także tych problemów jest na pewno sporo.  

JG: Ok, tutaj już wspomniałaś branże deweloperską i tu kieruje moje pytanie do Krzysztofa. Czy mógłbyś się pokusić o próbę nakreślenia tego jaki wpływ na deweloperów będą miały te nowe regulacje?

KS: Oczywiście, w tym miejscu ja bym zaznaczył na początku, że wprowadzenie tych zmian, o których powiedziała Kasia, zbiegło się w czasie z koniecznością zastosowania przez deweloperów nowego standardu sprawozdawczości finansowej w ich sprawozdaniach rocznych.

Mianowicie chodzi tutaj o międzynarodowy standard sprawozdawczości finansowej nr 16 dotyczący leasingu, który definiuje leasing w ten sposób, że prawo wieczystego użytkowania gruntu, o którym wspomniała Kasia spełnia definicję leasingu. Dla deweloperów jest to skutek bardzo zauważalny i potencjalnie dotkliwy, wynikający z tego, iż krótko mówiąc deweloperzy będą musieli wyliczyć wartość tego prawa wieczystego użytkowania oraz zobowiązania do zapłaty płatności wynikających z prawa wieczystego użytkowania. I to dodatkowe zobowiązanie ująć na swoim bilansie, to z kolei spowoduje krótko mówiąc zwiększanie zadłużania i zwiększenie zobowiązań finansowych deweloperów, co w konsekwencji może przełożyć się na niespełnienie wskaźników wynikających z zadłużenia i spowoduje konieczność tego, iż deweloperzy będą musieli wrócić do dawców finansowania, np. banków lub obligatariuszy z koniecznością renegocjacji zawartych umów.

JG: Czyli wpływ możemy powiedzieć, że będzie znaczący?

KS: Zdecydowanie tak.

JG: No to wracam znowu do Kasi. Kasiu nie tylko deweloperzy, ale też np. fundusze inwestycyjne, czy mogłabyś nakreślić jeszcze szerzej może perspektywę tego przekształcenia?

KB: No tak, tak jak wspominałam na początku. Nie tylko deweloperzy, ale też najemcy lokali komercyjnych, a także fundusze inwestujące w mieszkania pod wynajem to są podmioty, które w sensie gospodarczym dotknięte są kwestią przekształcenia użytkowania. Muszą teraz w swoich rocznych biznes planach uwzględnić konieczność zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste.

Warto może tutaj dodać, że użytkowanie wieczyste nie przekształciło się za darmo. Za przekształcenie, każdy z użytkowników wieczystych będzie musiał zapłacić opłatę bądź jednorazowo, bądź opłatę liczoną przez co najmniej kilka lat. Także to są dodatkowe koszty, które na pewno trzeba sobie wkalkulować w prowadzenie działalności gospodarczej.

Nawiązując do tego co mówił Krzysztof, deweloperzy oprócz problemów związanych z ujmowaniem takich gruntów w sprawozdaniach finansowych, będą mieli jeszcze kilka innych problemów związanych z przekształceniem użytkowania, przede wszystkim w zakresie inwestycji etapowanych, czyli inwestycji, w których mamy co najmniej kilka pozwoleń na budowę i co najmniej kilka pozwoleń na użytkowanie, poza tym będą to kwestie związane z rękojmią. Przekształcenie dokonało się, natomiast wpisów w księgach wieczystych cały czas nie ma, także tych problemów będzie coraz więcej.

JG: Mając na uwadze to co powiedziałaś, że tych problemów będzie coraz więcej i skale o jakiej mówił Krzysztof. Myślę, że będziemy się przyglądać w kolejnych audycjach temu jak się zmienia rzeczywistość wokół nas, wraz z przekształcaniem się tego prawa do użytkowania we własność.

KB: Z pewnością za parę miesięcy będziemy widzieć, w którym kierunku idzie rynek. Będziemy zbierać doświadczenia z rynku, także na pewno będą to bardzo cenne informacje.

JG: Bardzo dziękuję za wysłuchanie tego odcinka, a Kasi i Krzysztofowi za ciekawą rozmowę.

KB, KS: Dziękujemy.

 

Podobał ci się odcinek? Oceń nasz podcast, podziel się z innymi oraz śledź nasze kanały.
Więcej podcastów PwC znajdziesz na stronie pwc.pl/podcasty oraz w aplikacjach iTunes i Google Music.

 

 

Nasz ekspert:

Katarzyna Barańska Counsel, Radca Prawny, PwC Legal
Katarzyna Barańska

Counsel, Radca Prawny, PwC Legal

Krzysztof Sieczkowski Dyrektor, PwC Polska
Krzysztof Sieczkowski

Dyrektor, PwC Polska

Skontaktuj się z nami

Katarzyna Barańska

Counsel, Radca Prawny, PwC Polska

Tel.: +48 519 504 635

Krzysztof Sieczkowski

Dyrektor, PwC Polska

Tel.: +48 502 184 829

Obserwuj nas