3 pytania o… zakaz handlu w niedziele

Jakub Gołębiowski (JG): Dzień dobry, witam w nowym odcinku podcastów PwC. Nazywam się Jakub Gołębiowski i zapraszam was do odsłuchania audycji, w której zadam trzy ważne pytania związane z zakazem handlu w niedzielę i możliwością renegocjacji umów najmu. 

Naszym gościem jest dr Katarzyna Barańska, radca prawny z kancelarii PwC Legal.

Katarzyna Barańska (KB): Dzień dobry

JG: Dzień dobry. Pierwszego marca weszła w życie ustawa o zakazie handlu w niedzielę, to dość kontrowersyjny dokument. Długo procesowany w parlamencie, długo zapowiadany. Budzący wiele wątpliwości interpretacyjnych. Wszyscy działający na rynku zastanawiali się jak będzie wyglądała sytuacja już po jej wejściu. Pojawił się szereg kreatywnych pomysłów jak ją ominąć, można wymienić showroom’y, płatności przez internet czy uruchamianie maszyn vendingowych. Ostatecznie Ministerstwo Pracy i Państwowa Inspekcja Pracy wydały interpretacje, które dosyć jasno ucięły wszelkie spekulacje. Choć sam dokument nadal pozostawia wiele wątpliwości interpretacyjnych. Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku?

KB: Po dwóch miesiącach obowiązywania ustawy można powiedzieć z całą pewnością, że początkowo wszyscy wstrzymali oddech. Duże sieci sklepów co do zasady rygorystycznie zastosowały się do zakazu. Jak pokazują kontrole Państwowej Inspekcji Pracy, nakładane kary z reguły dotyczyły mniejszych przedsiębiorców. Oczywiście są wyjątki, tutaj chociażby niedawna sprawa sklepu Biedronki w Świeciu, który otworzył się twierdząc, że znajduje się na dworcu autobusowym. Ta sprawa jest cały czas wyjaśniana, przy czym sklep nie będzie czynny w kolejne niedziele objęte zakazem handlu.

Powoli pojawiają się także pomysły na korzystanie z wyłączeń wskazywanych w ustawie o zakazie handlu, tutaj można powiedzieć, że sieć sklepów Żabka wymyśliła, że w swoich lokalach będzie także umożliwiała sprzedaż produktów pocztowych, podpisała w tym względzie umowę z Pocztą Polską i ponoć DHL’em i będzie objęta wyłączeniem z ustawy.

Można też powiedzieć, że dosyć zdecydowanie wzrosły wydatki na marketing, głównie sieci spożywczych, które planują i chcą wygenerować zysk w inne dni tygodnia zamiast niedzieli. Druga kwestia, która była podnoszona dotyczyła kwestii renegocjacji umów najmu przede wszystkim w centrach handlowych ze względu na szacowane straty najemców, tutaj chodziło przede wszystkim o tych najemców, którzy stracą najwięcej. 

JG: W takim razie rodzi się pytanie kto straci najwięcej, które branże będą najbardziej dotknięte tym zakazem?

KB: W naszej ocenie będą to najemcy działający w sferze tak zwanych zakupów impulsywnych, dokonywanych bez planowania i w Polsce do tej grupy zalicza się przede wszystkim branżę odzieżową, obuwniczą, „standy” i tak zwane usługi uzupełniające czyli pralnie, punkty naprawy obuwia, czy punkty dorabiania kluczy, które znajdują się w centrach handlowych oraz sklepy typu DIY (do it yourself) takie jak Ikea, Tiger. 

To są zakupy, które Polacy robią w weekendy, najczęściej właśnie w taki impulsywny sposób, no i niestety ci najemcy objęci są prawdopodobnie tymi największymi stratami. 

JG: Co ci najemcy mogą więc zrobić? Czy faktycznie już dostrzegają straty związane z tym zakazem?

KB: PwC w 2016 roku, dokładnie w grudniu 2016 roku opublikowało raport, w którym pokazaliśmy, że szacujemy straty tych najemców na około 20% ich zysków i byłoby to w zasadzie zgodne z tym, co opublikowała grupa LBP w swoich komunikatach prasowych, w których powiedzieli, że niedziela stanowi około 18 % ich sprzedaży. Czyli jest to bardzo dużo, tyle co szacowaliśmy.

Wiemy, że obecnie najemcy zbierają informacje o możliwości renegocjacji umów najmu. Wypracowują wspólne stanowisko w temacie zakazu handlu i jego skutków właśnie dla najemców razem z izbami gospodarczymi, liczą straty. Na razie mówimy o dwóch miesiącach obowiązywania ustawy, także trudno mówić o długofalowych obserwacjach. Wiadomo, że wydłużenie czasu pracy lokali, w większości przypadków nie przełożyło się na zwiększenie czy wyrównanie tych niedzielnych zysków.

Wiemy także, że firmy poszukują rozwiązań także w zakresie udrażniania innych kanałów sprzedaży, w szczególności ecommerce. No i tutaj pojęcie omnichannel można powiedzieć przeżywa obecnie swój renesans w retail. 

JG: Zastanówmy się w takim razie co może zrobić najemca, przygotowując się do renegocjacji czynszu. Jakie kroki powinien podjąć, żeby się do tego procesu odpowiednio przygotować?

KB: Po pierwsze najemcy powinni przygotować sobie strategię renegocjacji takiej umowy, zobaczyć na czym tracą najwięcej. Czy będzie to stały czynsz, który płacą za siedem dni w tygodniu, a de facto mogą otworzyć się w sześć dni, czy najwięcej tracą na opłatach serwisowych, albo innych opłatach i ile będą tak naprawdę, realnie w stanie wynegocjować.

Zakładamy, że jeżeli najemca mógł działać siedem dni w tygodniu, to w tych branżach najbardziej dotkniętych, jego straty mogą sięgać nawet 20% ogólnego miesięcznego zysku i to należy traktować jako pewien punkt odniesienia do możliwości negocjacyjnych. Prawdopodobnie większość najemców będzie dysponowała bardziej precyzyjnymi danymi co do swoich strat w związku z zakazem handlu już w czerwcu czy lipcu.

Trzeba powiedzieć, że jeżeli najemcy wyjdzie nawet przy wstępnej analizie, że najwięcej traci na opłatach serwisowych, to proponujemy przeprowadzić audyt takich opłat i wykazać, gdzie za dużo płacimy. Wszelkie opłaty za funkcjonowanie centrów handlowych w niedziele, czyli tak zwane opłaty serwisowe zmienne także powinny podlegać renegocjacji, to samo powinno dotyczyć opłat handlowych czy marketingowych, które uwzględniają także wydarzenia organizowane w niedzielę objęte zakazem handlu, z których najemcy, którzy są objęci zakazem po prostu nie będą korzystać.

Po drugie taki najemca powinien dobrze przeanalizować regulamin centrum handlowego i powinien zweryfikować czy na pewno musi otworzyć lokal w wydłużonych godzinach, to jest bardzo istotne głównie dla tych najemców, którzy ponoszą koszty pracownicze, nie przekładające się obecnie na dodatkowe zyski. 

I trzecia, ostatnia kwestia, najemca powinien popatrzeć na czas trwania swojej umowy najmu. Tutaj z reguły łatwiej będzie mu negocjować z wynajmującym, kiedy umowa niebawem wygasa. Takiemu wynajmującemu po prostu wtedy bardziej zależy na zatrzymaniu najemcy w obiekcie.

JG: Mając na uwadze to co powiedziałaś zastanawiam się czy w takim razie koszty uruchomienia, otwarcia centrum handlowego w niedzielę będą ponoszone tylko przez tych najemców, którzy mogą otworzyć swoje placówki? Czy będą piekarnie, kawiarnie czy cukiernie?

KB: Obecnie na rynku zauważalne jest bardzo ciekawe zjawisko w tej kwestii, otóż po pierwsze w naszej ocenie około 15% najemców może się otworzyć w centrach handlowych. Mamy jednak do czynienia z tak zwanym efektem kuli śnieżnej, ponieważ ze względu na brak ruchu w centrach handlowych, także ci najemcy, którzy faktycznie mogą działać, chcą swoje sklepy zamykać.

Dlaczego? Dlatego, że nie ma ankorów, którzy generują tłumy na korytarzach centrów handlowych. Oni mają po prostu zdecydowanie mniejsze zyski, a ponoszą koszty pracownicze, także jest to pewnego rodzaju nowe wyzwanie dla wynajmujących, jak zatrzymać zamykanie sklepów w niedziele przez tych najemców, którzy nie są objęci zakazem i działać mogą.

Druga kwestia prawna dotyczy ewentualnych roszczeń względem wynajmującego za straty w sprzedaży przez tych najemców. Wydaje mi się, że zakaz handlu rodzi obecnie wiele problemów jak pokazaliśmy nie tylko dotyczących renegocjacji umów najmu ze względu na straty, ale także po stronie wynajmujących w zakresie zachęt, którymi mogliby przyciągać najemców, którzy mogą się otwierać do faktycznego otwierania swoich sklepów.

Zakładamy, że w tych wielu różnych aspektach około 30% umów najmu będzie renegocjowana. Wiemy, że wielu najemców już rozważa ten scenariusz i pracuje nad swoją strategią renegocjacją. To samo dotyczy wynajmujących. Podejrzewamy, że na same renegocjacje jeszcze jest trochę za wcześnie, natomiast niewątpliwie zaczną się one z końcem czerwca. 

JG: Zakaz handlu w niedzielę znacząco odmienił sytuację najemców, zgodnie z naszymi szacunkami 30% umów będzie renegocjowanych, warto jednak przygotować strategię takich rozmów, a przede wszystkim nie bać się ich podjęcia. 

Bardzo dziękuję za wysłuchanie tego odcinka, a Kasi za ciekawą rozmowę. 

KB: Dziękuję bardzo.